针对您提出的“房子不过户怎样写协议”的问题，以下是一份详细且具有法律效力的房屋买卖协议撰写指南，旨在帮助您在无法办理过户手续的情况下，确保协议的合法性和双方权益的保障。

一、协议首部

1. 标题：明确标注为“房屋买卖协议（不过户版）”。
2. 双方信息：详细列出买卖双方的姓名、性别、身份证号码、地址、联系电话等基本信息，确保身份的真实性和可追溯性。

二、协议正文

1. 房屋基本情况

• 位置与面积：精确描述房屋的具体地址，包括小区名、楼号、单元号、房号，以及房屋的建筑面积和套内面积。
• 结构与用途：说明房屋的结构类型（如砖混、框架等）和用途（住宅、商业等）。
• 产权状况：详尽阐述房屋的产权归属，特别注明无法过户的原因（如政策限制、开发商手续不全等），以及是否存在抵押、查封等权利受限情况。
• 使用权年限：如适用，明确房屋的使用权年限。

2. 价格与付款

• 总价款：清晰标明房屋的总价格，并注明是否包含税费、手续费等额外费用。
• 付款方式：具体约定付款方式（一次性、分期等），分期付款需详细说明每期付款的时间、金额及条件，如定金、首付款、尾款等。
• 支付时间：明确每笔款项的支付时间节点，并约定逾期支付的违约责任。

3. 交付与过户承诺

• 交付时间：确定房屋交付的具体日期，并约定逾期交付的违约责任。
• 交付方式：列明交付时应包含的物品（钥匙、水电卡等）及房屋现状，如装修情况、家具家电等。
• 过户承诺：卖方应承诺在具备过户条件时积极协助买方办理过户，并明确协助的具体内容和时间要求，如提供必要文件、配合办理手续等。
• 过户费用：约定过户所需税费、手续费等的承担方，避免未来产生纠纷。
• 风险转移：明确房屋风险转移的时间点，通常交付后由买方承担，但双方也可根据实际情况进行约定。

4. 双方权利与义务

• 明确双方在购房过程中的各项权利和义务，包括但不限于配合过户、支付款项、保持房屋状态、不得擅自改变房屋结构等。
• 特别强调卖方在无法过户情况下的告知义务，以及买方在知悉风险后的接受义务。

5. 违约责任

• 详细规定买卖双方违约时的责任承担方式，如支付违约金、赔偿损失等。
• 设定合理的违约金比例，通常可参照房款的一定比例（如20%），但具体比例可根据双方协商确定。
• 明确单方解约、逾期履行等情形的赔偿责任，确保协议的严肃性。

6. 争议解决

• 约定争议解决的方式，优先选择协商或调解，以节约时间和成本。
• 若协商或调解无果，可选择仲裁或诉讼作为争议解决方式。仲裁通常效率更高，但诉讼具有更强的执行力。
• 如选择仲裁，需明确仲裁机构和仲裁规则；如选择诉讼，需约定管辖法院（一般为房屋所在地基层法院）。

三、协议尾部

1. 生效时间：明确协议自双方签字（或盖章）之日起生效。
2. 份数：说明协议一式几份，双方各执几份，并建议留存一份以备不时之需。
3. 签字盖章：双方应在协议上签字或盖章，并注明签字日期，以确保协议的真实性和有效性。
4. 公证或见证：为增强协议的法律效力，建议邀请第三方见证或进行公证。公证机构可以对协议的真实性、合法性进行审查，并出具公证书作为证据。

四、特别注意事项

• 在签订协议前，务必充分了解相关法律法规和政策规定，评估潜在的法律风险。
• 咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。律师可以对协议条款进行审查，提出修改建议，并帮助您规避潜在的法律陷阱。
• 谨慎评估自身的风险承受能力和对方的信誉度，做出明智的决策。在无法过户的情况下，买方应特别注意房屋可能存在的法律风险和政策风险。

通过遵循以上指南，您可以撰写一份合法、有效且全面的房屋买卖协议，即使在无法办理过户手续的情况下，也能确保双方的权益得到充分保障。