针对农村房屋不能过户的情况，撰写一份既规范又受法律保护的协议至关重要。以下是一份详细的协议撰写指南，旨在帮助您明确双方权益，降低交易风险。
一、协议基本信息
- 标题：明确为“农村房屋买卖（不过户）协议”。
- 合同编号（如有）：便于管理和追踪。
- 签订日期及地点：记录协议签署的具体时间和地点。
二、双方主体信息
- 甲方（出卖人）：详细列出姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、住址/注册地址及联系电话。
- 乙方（买受人）：同样详细列出上述信息，确保双方身份真实可查。
三、房屋基本情况
- 位置与面积：精确描述房屋所在的乡（镇）、村、组及门牌号，明确房屋的建筑面积和实际占地面积（包括院子等附属用地）。
- 结构与用途：说明房屋的建筑形式、结构类型（如砖混、木结构等）、层数以及具体用途（居住、仓储等）。
- 现状与权属：确认房屋及附属设施的现状，包括门窗、水电设施等，并明确房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。甲方应保证房屋权属清晰，无产权纠纷。
四、交易条款
- 交易价格：明确房屋的总售价，并以大写和小写两种形式表示，避免歧义。
- 付款方式：
- 详细约定付款方式（一次性付款或分期付款）。
- 对于分期付款，应具体列出每期支付的金额和时间节点，以及定金支付时间、余款支付期限。
五、房屋交付与验收
- 交付时间：甲方应在收到全部购房款（或按分期付款约定收到相应款项）后的特定时间内将房屋交付给乙方。
- 交付条件：
- 双方应共同对房屋及其附属设施进行验收，记录水电气表读数。
- 确保所有设施能够正常使用，并办理交接手续，签署验收文件。
六、过户事宜与风险承担
- 过户特别约定：
- 鉴于农村房屋的特殊性（如集体土地性质、政策限制等），双方应明确目前无法办理房屋产权过户手续的事实。
- 甲方应承诺在条件成熟时积极配合乙方办理过户手续，并约定所需费用的承担方式。
- 风险分配：
- 甲方应保证房屋的产权清晰且无瑕疵，确保乙方的使用权不受影响。
- 双方应明确因房屋暂时无法过户而产生的风险由谁承担，通常建议由甲方承担主要风险。
七、双方权利与义务
- 甲方义务：
- 保证房屋权属无争议，未设定抵押权等担保物权。
- 按约定时间交付房屋，并结清所有相关费用（如水电气费、物业费等）。
- 协助乙方办理相关手续（如条件允许时的过户手续）。
- 乙方义务：
- 按时支付购房款项。
- 合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途，遵守国家法律法规及当地规定。
- 负责房屋的维修、保养及因使用产生的相关费用。
八、违约责任
- 明确双方违反合同约定时应承担的责任，包括但不限于违约金、赔偿损失等。
- 具体条款应涵盖甲方未按时交付房屋或隐瞒房屋真实情况的违约责任，以及乙方未按约定支付购房款的违约责任。
- 约定因一方违约给对方造成其他损失的赔偿责任。
九、争议解决方式
- 约定争议解决的方式，优先考虑友好协商解决。
- 协商不成时，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼或选择仲裁机构进行仲裁（根据双方意愿选择一种）。
十、其他约定事项
- 双方可在此部分添加其他未尽事宜的约定，如合同的补充、修改及解释权等。
十一、合同生效与份数
- 明确合同的生效条件（如双方签字盖章之日起生效）。
- 约定合同份数（通常一式两份，甲乙双方各执一份），并建议双方各保留一份原件以备不时之需。
特别提示
- 在签订协议前，建议双方咨询当地的专业律师或相关部门，以确保协议的合法性和有效性。
- 考虑到房屋无法过户可能带来的风险，买方应谨慎评估并作出决策。必要时，可在协议中约定一些保障买方权益的条款，如卖方应积极配合办理过户手续、在条件允许时立即办理过户等。
通过遵循上述指南，您可以撰写一份既规范又受法律保护的农村房屋买卖（不过户）协议，从而有效保障双方的合法权益。