核心结论：买亲戚房子不能过户时，协议需重点围绕房屋现状、价款支付、风险承担、违约责任及后续过户安排等核心条款进行设计，同时需注意协议的合法性与可操作性。以下是具体协议要点及示例条款：

一、协议核心条款设计

1. 房屋基本信息

   • 明确房屋地址、产权证号、面积、现状（如是否出租、抵押、查封等），避免因信息模糊引发纠纷。
     
   • 示例条款：
     > “甲方（卖方）将位于XX市XX区XX路XX号房屋（产权证号：XX）出售给乙方（买方），房屋建筑面积XX平方米，现状为空置/自住/出租（附租赁合同）。”

2. 价款及支付方式

   • 约定总价款、付款时间节点（如定金、首付款、尾款），并明确支付方式（银行转账需留凭证）。
     
   • 示例条款：
     > “房屋总价款为人民币XX万元，乙方于本协议签订后3日内支付定金XX万元，于XX年XX月XX日前支付首付款XX万元，剩余尾款XX万元于过户条件成就时支付。”

3. 无法过户的风险承担

   • 需明确因政策限制（如限购、限售）、产权瑕疵（如共有权人未同意）等原因导致无法过户时，双方的责任划分。
     
   • 示例条款：
     > “若因甲方原因（如未取得其他共有权人同意）导致无法过户，甲方应退还乙方已支付款项并赔偿损失；若因政策调整导致无法过户，双方互不承担违约责任，但甲方需配合乙方办理资金监管或公证提存。”

4. 房屋使用及收益分配

   • 约定交房时间、房屋使用期间的费用（如物业费、水电费）承担，以及租金等收益归属。
     
   • 示例条款：
     > “甲方应于XX年XX月XX日前将房屋交付乙方使用，交付前产生的费用由甲方承担；若房屋出租，租金自交付日起归乙方所有。”

5. 后续过户安排

   • 明确过户条件成就时（如限售期满、政策放宽）的过户时间、税费承担及违约责任。
     
   • 示例条款：
     > “待房屋满足过户条件后，甲方应于30日内配合乙方办理过户手续，过户税费按法律规定各自承担；若甲方拒不配合，每逾期一日按总价款的0.05%支付违约金。”

6. 违约责任

   • 约定单方解除协议的条件及赔偿标准（如定金罚则、违约金比例）。
     
   • 示例条款：
     > “若乙方未按约定支付款项，甲方有权解除协议并没收定金；若甲方擅自收回房屋，需双倍返还定金并赔偿乙方装修损失。”

二、协议合法性注意事项

1. 避免“阴阳合同”

   • 协议价款应与实际交易一致，否则可能因偷逃税费被税务机关处罚，甚至导致协议无效。

2. 明确协议性质

   • 若房屋暂无法过户，可约定为“附条件买卖合同”（如“待政策允许时办理过户”），避免被认定为“借名买房”或“以物抵债”。

3. 公证或见证

   • 建议对协议进行公证或邀请第三方见证，增强证据效力，尤其是涉及大额交易或亲属关系时。

三、示例协议框架

# 房屋买卖协议（无法过户版）
甲方（卖方）：XXX  
乙方（买方）：XXX  

**第一条 房屋基本情况**  
（略，参考上述“房屋基本信息”条款）  

**第二条 价款及支付**  
（略，参考上述“价款及支付方式”条款）  

**第三条 风险承担**  
（略，参考上述“无法过户的风险承担”条款）  

**第四条 房屋交付及使用**  
（略，参考上述“房屋使用及收益分配”条款）  

**第五条 后续过户**  
（略，参考上述“后续过户安排”条款）  

**第六条 违约责任**  
（略，参考上述“违约责任”条款）  

**第七条 其他**  
1. 本协议一式两份，双方各执一份，自签字/公证之日起生效。  
2. 争议解决：协商不成，向房屋所在地人民法院起诉。  

甲方（签字）：XXX  
乙方（签字）：XXX  
日期：XX年XX月XX日  

提示：协议内容需根据具体交易背景调整，建议签订前由律师审核条款合法性及风险点。若有进一步疑问，可直接向我咨询。