自建房赠与协议在以下情况下可能不算数或被认定为无效：
赠与协议存在法定无效情形：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果赠与协议存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的等情形，该协议自始无效。例如，如果赠与人是在被胁迫的情况下签订的赠与协议，那么该协议就不具有法律效力。
- 另外，如果赠与协议违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗，也会被认定为无效。比如，赠与的房产涉及违法建筑，或者赠与行为本身违反了社会道德和公共秩序。
赠与协议未满足法定形式要件：
- 对于自建房等不动产的赠与，通常需要办理过户登记手续才能发生物权变动的效力。如果赠与协议签订后，双方未办理过户登记，那么房产的所有权仍然属于赠与人，赠与协议在物权变动方面可能不产生法律效力。不过，这并不意味着赠与协议本身无效，只是赠与行为在物权上未完成。
- 此外，如果赠与协议是口头约定的，而没有书面形式，那么在某些情况下（如涉及较大金额或重要权益的赠与），可能因缺乏证据支持而被认定为无效或难以执行。
赠与协议存在可撤销情形：
- 根据《中华人民共和国民法典》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。这意味着，如果赠与协议签订后，赠与人反悔且房产尚未过户给受赠人，赠与人有权撤销赠与协议。
- 另外，如果受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益，或者对赠与人有扶养义务而不履行，或者不履行赠与合同约定的义务，赠与人也有权撤销赠与。
赠与协议涉及特定主体的限制：
- 如果赠与人或受赠人属于特定主体（如未成年人、限制民事行为能力人等），且赠与行为未经其法定代理人同意或追认，那么该赠与协议可能因主体不适格而被认定为无效。
- 另外，如果赠与行为涉及夫妻共同财产，而未经另一方同意擅自赠与，也可能因侵犯夫妻共同财产权而被认定为无效。
针对自建房赠与协议可能不算数的情况，我给出以下建议：
- 在签订赠与协议前，务必确保协议内容合法、合规，且不存在欺诈、胁迫等情形。
- 对于自建房等不动产的赠与，建议办理过户登记手续，以确保赠与行为的物权效力。
- 如果赠与协议涉及较大金额或重要权益，建议采用书面形式签订，并保留好相关证据。
- 在签订赠与协议前，了解并遵守相关法律法规和规定，特别是涉及特定主体或夫妻共同财产的情况。
如果您在自建房赠与协议方面遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。