预告登记90日失效的起算时间，通常是从能够进行不动产登记之日起算。以下是对这一问题的详细解释：
一、法律依据与起算点确定
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。” 这一条款明确规定了预告登记失效的起算时间，即“自能够进行不动产登记之日起九十日内”。
二、起算时间的具体理解
“能够进行不动产登记之日”的含义：
- 这一日期通常指的是不动产登记条件成就之日，也就是当买卖双方已经完成了房屋买卖合同的签订，并且满足了进行不动产登记的所有条件（如支付了全部或部分房款、完成了房屋交付等）时，即视为“能够进行不动产登记之日”。
90日期限的计算：
- 从“能够进行不动产登记之日”起算，预告登记的权利人需要在90日内向登记机构申请正式的不动产登记。如果逾期未申请，预告登记将失效。
- 计算公式：失效日期 = 能够进行不动产登记之日 + 90日
三、特殊情况与注意事项
债权消灭的情况：
- 除了90日未申请登记导致预告登记失效外，如果预告登记所保障的债权消灭（如买卖合同被解除或无效），预告登记也会失效。
及时申请登记的重要性：
- 预告登记制度旨在保障将来实现物权，因此权利人应及时关注不动产登记条件的成就情况，并在条件成就后尽快申请正式登记，以避免预告登记失效带来的风险。
法律后果：
- 如果预告登记失效，原预告登记的权利人将失去对不动产的优先受偿权或优先购买权等权益，这可能对其利益造成重大影响。
四、实际案例与操作建议
- 实际案例：假设甲乙双方签订了一份房屋买卖合同，并办理了预告登记。后来，由于各种原因（如房款支付问题、房屋交付问题等），导致双方未能及时办理正式的不动产登记。如果从能够进行不动产登记之日起已经超过了90日，且双方仍未申请登记，那么预告登记将失效。
- 操作建议：为了避免预告登记失效，建议权利人在签订买卖合同后，密切关注不动产登记条件的成就情况，并及时与对方沟通协商办理正式登记的事宜。如果遇到任何问题或纠纷，应及时咨询专业律师以获取法律帮助。
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