结论前置：民房出租商用是否合法，需视具体情况而定。在符合相关法律法规、管理规约，并征得有利害关系的业主同意的前提下，是合法的；否则，将可能构成违法行为，需承担相应的法律责任。
一、合法商用的条件与依据
取得合法的租赁关系：
- 必须与房屋所有权人签订正规、有效的租赁合同，明确双方的权利和义务，合同内容不得违反法律法规的强制性规定。这是民房出租商用的基础前提。
符合规划和相关规定：
- 所从事的商业活动需符合房屋所在地的城乡规划要求，不得改变房屋的主体结构和用途性质，导致违反规划许可。例如，若民房所在区域规划明确禁止商用，则不得擅自改变用途。
- 依据《中华人民共和国城乡规划法》第九条，任何单位和个人都应遵守经依法批准并公布的城乡规划，不得擅自改变。
履行必要的审批或备案手续：
- 开展特定商业经营可能需要办理相关证照或许可，如工商营业执照、食品经营许可证等。需按规定向相关部门办理审批、登记或备案手续，确保经营活动的合法性。
征得有利害关系的业主同意：
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。这通常包括本栋建筑物内的其他业主，若建筑区划内其他业主主张与自己有利害关系，需证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。
二、违法商用的情形与后果
违反租赁合同约定：
- 若租赁合同明确限制房屋只能用于居住，承租人未经出租人同意擅自改为商业用途，则构成违约。出租人有权追究违约责任，如要求赔偿损失、解除合同等。
违反规划用途：
- 若所在区域规划明确禁止民房商用，或房屋被规划为特定居住用途，则民用房用于商业用途违反规划。可能面临责令整改、罚款等行政处罚，甚至可能被强制拆除违规建筑或恢复原状。
未取得必要许可：
- 从事需要特定许可或审批的商业活动而未按规定办理，如无证经营、环保不达标等，属于违法行为。可能面临罚款、没收违法所得、责令停业整顿等处罚。
侵犯其他业主权益：
- 未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改为经营性用房，侵犯了其他业主的合法权益。需承担侵权责任，如赔偿损失、恢复原状等。
三、特殊注意事项
土地使用性质和年限：
- 住宅用地和商业用地在土地使用性质和年限上存在显著差异。如需改变土地使用性质，必须向土地管理部门和城市规划部门申请批准，并调整土地使用权出让金及完成相关登记手续。否则，可能面临法律风险和经济损失。
禁止的商业用途：
- 某些类型的商业活动可能被明确禁止在居民楼内进行，如娱乐场所、产生油烟污染的饮食服务业等。需特别注意地方性法规的相关限制，避免违法行为带来的法律风险。
总结与建议：民房出租商用是否合法，需综合考虑多个因素。在决定出租商用前，务必确保符合所有相关法律法规、管理规约，并征得有利害关系的业主同意。同时，应关注土地使用性质、年限及特定商业活动的限制。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。