未报建建筑物的出租合法性需分情况讨论，核心取决于建筑物是否属于违法建筑以及合同内容是否合法有效。以下从不同角度为您详细分析：

一、建筑物性质对出租合法性的影响

1. 违法建筑与出租无效

   • 法律依据：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，若建筑物未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设，则属于违法建筑，与之签订的租赁合同无效。
   • 例外情形：若在一审法庭辩论终结前，出租人能够补办相关手续（如取得建设工程规划许可证或获得主管部门批准），则合同可被认定为有效。
   • 实际风险：违法建筑出租可能面临被相关部门查处、租赁合同无法继续履行等风险。承租人可能因房屋问题遭受损失，并向出租人索赔。

2. 非违法建筑与出租可能有效

   • 特殊情形：若未报建的建筑物不违反城乡规划等法律法规的强制性规定，或因历史遗留问题未报建但符合当时政策和要求，且不违反现行法律的强制性规定，则此类建筑物的出租合同在司法实践中有可能被认定为有效。
   • 谨慎评估：尽管如此，由于未报建建筑物存在法律风险，出租人和承租人在签订合同时应谨慎评估，并咨询专业律师意见。

二、合同生效的基本要件

即使建筑物不属于违法建筑，租赁合同的生效还需满足以下基本要件：

1. 合同当事人的行为能力：双方当事人均需具备完全民事行为能力。
2. 合同内容的合法性：出租行为及合同条款不得违反法律、行政法规的强制性规定。
3. 合同意思表示的真实性：双方当事人需真实表达租赁意愿，无欺诈、胁迫等情形。
4. 合同形式的合规性：若法律对合同形式有特定要求（如书面形式），则需遵守。

三、行政法规的遵循与实际履行风险

1. 行政法规的遵循：部分地区可能对出租房屋有报备或许可要求。若未履行这些程序，可能触犯行政法规，进而影响合同的法律效力。
2. 实际履行中的风险：未报建的建筑物出租在实际履行中可能面临更多不确定性，如被相关部门查处、租赁合同无法继续履行等。这些风险可能导致承租人遭受损失，并向出租人索赔。

四、合同无效的法律后果

若未报建建筑物出租合同被认定无效，根据《民法典》第一百五十七条的规定，双方应相互返还因合同取得的财产（如承租人返还房屋，出租人返还租金）。有过错的一方需赔偿对方因此受到的损失；若双方均有过错，则各自承担相应责任。

五、建议与总结

1. 谨慎评估风险：在签订未报建建筑物出租合同前，双方应充分了解相关法律法规和政策风险，谨慎评估合同的可行性和潜在风险。
2. 咨询专业律师：由于未报建建筑物出租涉及复杂的法律问题，建议双方在签订合同前咨询专业律师意见，以确保合同的合法性和有效性。
3. 完善合同条款：若决定签订合同，双方应完善合同条款，明确各自的权利和义务，以及违约责任和争议解决方式等。

总结来说，未报建建筑物的出租合法性需根据建筑物性质、合同生效要件、行政法规遵循以及实际履行风险等多方面因素进行综合判断。在签订此类合同时，请务必谨慎评估风险并咨询专业律师意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。