购买的房子物业费减免了物业要我签承诺书原业主若追偿与物业无关-郑钦文律师

购买的房子物业费减免了物业要我签承诺书原业主若追偿与物业无关-郑钦文律师｜法行宝

2026-06-20 房产纠纷

结论：物业要求您签署承诺书，声明原业主若追偿与物业无关，这一要求背后涉及多重法律关系和权益考量。在决定是否签署前，您需要全面理解承诺书的法律含义、可能产生的法律后果，并结合具体情况审慎决策。以下是我从不同角度为您进行的分析：

一、承诺书的法律性质与效力

法律性质：承诺书在法律上通常被视为一种单方民事法律行为，即您单方面向物业作出的承诺。这种承诺一旦作出，即对您产生法律约束力，除非存在法定无效或可撤销的情形。
效力范围：承诺书的效力通常限于您与物业之间，即您承诺原业主若追偿，您将不向物业主张任何权利。然而，这种承诺并不影响您与原业主之间的法律关系，原业主仍有权根据法律规定或合同约定向您主张权利。

二、签署承诺书可能产生的法律后果

对物业的影响：签署承诺书后，物业在面对原业主追偿时，可以依据您的承诺进行抗辩，从而减轻或免除其法律责任。这有助于物业降低法律风险，维护其合法权益。
对您的影响：
- 积极方面：如果物业费减免是合法且合理的，签署承诺书可以确保您继续享受这一优惠，同时避免与物业产生不必要的纠纷。
- 消极方面：如果原业主确实存在追偿权，且您签署了承诺书，那么您将可能面临无法向物业主张权利的风险。此外，如果承诺书内容存在模糊或不明确之处，还可能引发新的法律纠纷。

三、签署承诺书前的审慎考虑

核实物业费减免的合法性：在签署承诺书前，您应核实物业费减免的合法性，包括是否符合相关法律法规、政策规定以及物业管理合同等约定。如果减免存在违法或违规情形，您有权拒绝签署承诺书。
评估原业主追偿的可能性：您应评估原业主追偿的可能性，包括原业主是否知晓减免情况、是否同意减免以及是否存在其他追偿理由等。如果原业主追偿的可能性较大，您应谨慎考虑签署承诺书。
明确承诺书内容：在签署承诺书前，您应仔细阅读承诺书内容，确保理解其法律含义和可能产生的法律后果。如有疑问或不明确之处，应及时向物业或专业律师咨询。

四、建议与措施

咨询专业律师：在决定是否签署承诺书前，我建议您咨询专业律师，以便更全面地了解相关法律法规和政策规定，以及签署承诺书可能产生的法律后果。
与物业协商：您可以尝试与物业进行协商，寻求更合理的解决方案。例如，您可以提出在承诺书中增加一些限制性条款，以降低您的法律风险。
保留相关证据：无论您是否签署承诺书，都应保留好与物业费减免相关的所有证据，包括减免通知、缴费凭证等。这些证据在后续可能产生的法律纠纷中可能起到关键作用。

如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

面对物业承诺免物业费但到头来不承认的情况，业主可以采取以下措施来维护自己的权益：结论前置业主应首先确认开发商或物业的免物业费承诺是否具备法律效力，并依据相关证据与物业公司进行协商。若协商无果，可通过法律途径解决，包括向房地产管理部门投诉或提起诉讼。详细分析确认承诺的法律效力书面证据：最直接的证据是书面协议，如购房合同、物业服务合同或单独的免物业费承诺书。这些文件应明确记载免物业费的承诺内容、期限及条件。其他证据：若无书面协议，业主可尝试收集其他证据，如录音、短信、微信聊天记录等，以证明物业或开发商曾作出免物业费的承诺。与物业公司协商在确认承诺具备法律效力后，业主应与物业公司进行沟通协商，出示相关证据，要求物业兑现免物业费的承诺。协商过程中应保持冷静理性，避免过激行为，同时保留好沟通记录作为后续证据。法律依据与处理途径法律依据：开发商或物业的承诺在法律上属于一种要约。若业主基于此要约做出了相应行为，如签订购房合同，则该要约具备法律效力。物业公司应履行其承诺，否则构成违约。处理途径：向房地产管理部门投诉：若协商无果，业主可向当地房地产管理部门投诉，请求介入调解。提起诉讼：若经过管理部门调解仍无法解决问题，业主可考虑通过诉讼途径解决。法院会根据双方提供的证据来判定承诺是否有效，若有效，则会要求物业执行免物业费的承诺。注意事项业主在处理此类问题时，应保持冷静和理性，避免采取过激行为影响问题解决。建议业主及时咨询专业律师（如张超律师），以获取更准确的法律建议和指导。综上所述，面对物业承诺免物业费但到头来不承认的情况，业主应首先确认承诺的法律效力，并与物业公司进行协商。若协商无果，可通过法律途径解决，确保自己的合法权益得到维护。

结论：房开给业主承诺免收物业费，业主是否能以此拒交物业费，需视具体情况而定，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：承诺的效力与范围：如果房开在销售房屋时，明确且具体地承诺了免收物业费，并且这一承诺被写入购房合同或相关补充协议中，那么该承诺对房开具有法律约束力。在此情况下，业主可以依据合同条款，主张免交物业费。如果房开的承诺只是口头上的，或者虽然书面但表述模糊、不明确，那么业主在主张免交物业费时可能会面临困难。因为口头承诺难以证明，而模糊的书面承诺可能无法被法院认定为有效的合同条款。物业费的缴纳义务主体：物业费通常是由业主按照物业服务合同的约定向物业服务企业缴纳的。因此，即使房开承诺免收物业费，这一承诺也并不直接免除业主向物业服务企业缴纳物业费的义务。如果房开想要免除业主的物业费缴纳义务，它需要与物业服务企业进行协商，并达成书面协议。否则，业主仍然需要按照物业服务合同的约定缴纳物业费。可能的法律后果：如果业主未经合法依据（如有效的合同条款）而拒交物业费，物业服务企业有权要求业主缴纳，并可能通过法律途径追讨欠费。在极端情况下，如果业主长期拒交物业费，物业服务企业可能会选择终止物业服务合同，导致小区物业管理陷入混乱，最终损害全体业主的利益。建议：业主在购房时，应仔细审查购房合同及相关补充协议，确保房开的承诺被明确写入合同中。如果房开承诺免收物业费，但并未写入合同，业主可以要求房开出具书面承诺，并加盖公章，以作为未来主张权益的依据。业主应了解物业费的缴纳义务主体及缴纳方式，避免因误解或疏忽而引发不必要的法律纠纷。如果业主对物业费有异议或认为房开的承诺未得到履行，应及时与房开或物业服务企业进行沟通协商，寻求解决方案。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。

结论前置：物业费有事实减免的情况下，虽然双方可能已就减免达成一致，但为了保障双方权益、明确减免细节及避免未来可能出现的纠纷，建议签订书面的物业费减免协议。以下将详细说明协议的内容构成及撰写要点。一、协议的必要性即使双方已经就物业费的减免达成了事实上的共识，但口头协议往往缺乏法律效力和明确性。一旦未来出现纠纷，口头协议的内容可能难以证明，导致双方权益受损。因此，签订书面的物业费减免协议是必要的，它可以明确双方的权利和义务，为双方提供法律保障。二、协议内容构成物业费减免协议应包含以下关键内容：双方信息：甲方（物业公司）信息：包括名称、地址、法定代表人/负责人姓名及联系电话。乙方（业主/租户）信息：包括姓名、房产地址及联系电话。减免原因：明确说明减免物业费的具体原因，如房屋质量问题、服务瑕疵、经济困难、长期空置或特殊贡献等。这是协议的基础，也是双方达成减免共识的前提。减免内容：减免期限：具体列出减免的起始日期和结束日期。减免标准：原物业费标准及减免后的新标准，明确减免的范围（如物业费、停车费、公共能耗费等），并根据房屋面积计算每月应缴纳的减免后物业费金额。支付安排：支付周期：选择适合的支付周期，如每月、每季度或每半年。支付时间：明确每个支付周期的开始时间及支付期限。支付方式：提供多种支付方式，如银行转账、现金支付或其他方式，并详细列出甲方的银行账户信息。双方权利与义务：甲方权利与义务：按照协议约定收取减免后的物业费，并在减免期限内按照物业服务合同约定的标准为乙方提供服务，积极解决导致物业费减免的相关问题。乙方权利与义务：按照协议约定的标准和时间支付物业费，享受甲方提供的物业服务并对服务质量进行监督，配合甲方解决导致物业费减免的相关问题。违约责任：明确双方违约时的责任承担方式，如甲方未按照物业服务合同提供服务时乙方有权要求整改并暂停支付物业费，乙方未按时支付物业费时需支付违约金等。协议变更与终止：规定协议的变更和终止条件，如双方书面协商一致可以变更或补充协议，减免期限届满后协议自动终止等。争议解决：约定双方发生争议时的解决方式，如首先通过友好协商解决，协商不成时向有管辖权的人民法院提起诉讼。其他条款：包括协议生效条件、份数及法律效力等，如协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。三、协议撰写要点清晰明确：协议内容应清晰明确，避免使用模糊或歧义的表述。合法合规：协议内容应符合相关法律法规的规定，不得违反法律强制性规定或公序良俗。双方协商：协议内容应在双方充分协商的基础上确定，确保双方权益得到平衡和保障。律师审核：在签署前，建议由专业律师对协议进行审核，确保条款合法有效并避免潜在的法律风险。示例协议框架（仅供参考）：如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论前置：跟物业有纠纷时，可以尝试协商减免物业费，但能否成功取决于纠纷的具体情况、物业服务合同的内容以及相关法律法规的规定。以下从多个角度为您详细分析：一、协商减免物业费的法律依据《民法典》的相关规定：根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。但同时，如果物业服务人违反合同约定或者未达到约定的服务质量标准，业主有权要求物业服务人承担违约责任，并可能因此获得减免物业费的依据。物业服务合同的内容：物业服务合同是业主与物业服务人之间约定服务内容和费用的重要文件。如果合同中明确规定了减免物业费的条件或情形，那么在满足这些条件或情形时，业主有权要求减免物业费。二、协商减免物业费的实践操作收集证据：在协商减免物业费之前，业主应收集相关证据，如物业服务不到位的照片、视频、投诉记录等，以证明物业服务人存在违约行为或未达到约定的服务质量标准。与物业服务人沟通：业主可以主动与物业服务人进行沟通，说明纠纷的具体情况，并提出减免物业费的请求。在沟通过程中，业主应保持冷静和理性，避免情绪化的表达。参考行业惯例和类似案例：业主可以了解所在地区或行业的物业费减免惯例，以及类似纠纷的处理结果，作为协商的参考依据。三、协商减免物业费的可能结果成功减免：如果业主能够提供充分的证据证明物业服务人存在违约行为或未达到约定的服务质量标准，且物业服务人同意减免物业费，那么双方可以达成减免协议。协商无果：如果双方无法就减免物业费达成一致意见，业主可以考虑通过其他途径解决纠纷，如向业主委员会反映情况、向相关部门投诉或提起诉讼等。四、法律建议在协商过程中保持理性：业主在协商减免物业费时，应保持冷静和理性，避免情绪化的表达和行为。通过合法、合理的方式表达自己的诉求，有助于更好地解决问题。寻求专业法律帮助：如果纠纷较为复杂或协商无果，业主可以寻求专业律师的帮助。律师可以根据具体情况提供法律意见和建议，帮助业主维护自己的合法权益。举例说明：假设某小区的物业服务存在严重问题，如绿化维护不到位、公共设施损坏未及时修复等。业主可以收集相关证据，并与物业服务人进行沟通，提出减免物业费的请求。如果物业服务人同意减免部分物业费，双方可以签订减免协议；如果协商无果，业主可以向业主委员会反映情况或向相关部门投诉，甚至提起诉讼来维护自己的权益。后续思考依据：在协商减免物业费的过程中，业主应充分了解自己的权利和义务，以及物业服务人的责任和义务。通过合法、合理的方式表达自己的诉求，并寻求专业法律帮助，有助于更好地解决问题并维护自己的合法权益。如果您有进一步的法律问题或需要更详细的法律建议，请直接向我咨询。

结论：法院是否支持业主或开发商，主要取决于合同的具体内容、物业公司的参与情况以及相关法律法规的适用，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：合同内容与法律效力合同明确约定：如果开发商与业主在购房合同中明确约定了物业费的减免条款，并且该条款不违反法律法规的强制性规定，那么该条款对双方具有法律约束力。在此情况下，如果物业公司不认可该减免条款，业主可以依据合同向法院提起诉讼，要求物业公司履行合同义务。法院在审理此类案件时，通常会重点审查合同内容，如果合同条款清晰明确，且不存在违法情形，法院很可能会支持业主的诉求。合同未明确约定或约定不明：如果合同中没有明确约定物业费的减免条款，或者约定不明确，那么业主和开发商之间的争议就可能无法直接依据合同解决。此时，法院可能会根据相关法律法规、行业惯例以及公平原则等因素进行综合判断。物业公司的参与情况物业公司作为合同第三方：如果物业公司并非购房合同的当事人，而是作为第三方提供物业服务，那么开发商与业主之间的物业费减免约定可能对物业公司不具有直接约束力。在此情况下，物业公司有权按照其与业主签订的物业服务合同收取物业费。如果业主认为物业公司不应收取物业费，或者应按照开发商的承诺减免物业费，那么业主需要证明物业公司同意了该减免安排，或者开发商的承诺构成了对物业服务合同的变更。物业公司同意减免：如果物业公司明确同意了开发商提出的物业费减免安排，并且该安排不违反法律法规的强制性规定，那么物业公司应当履行该承诺。如果物业公司事后反悔，业主可以依据相关证据（如书面协议、录音录像等）向法院提起诉讼，要求物业公司履行承诺。相关法律法规的适用《民法典》的相关规定：根据《民法典》的相关规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。如果开发商与业主之间的物业费减免约定符合《民法典》的规定，那么该约定具有法律效力。同时，《民法典》也规定了合同的相对性原则，即合同只对当事人具有约束力，对第三人不具有约束力（除非法律另有规定或当事人另有约定）。物业管理条例的相关规定：物业管理条例等地方性法规或规章可能对物业费的收取、减免等事项作出具体规定。在审理此类案件时，法院也会考虑这些地方性法规或规章的适用。建议：业主：在购房时，应仔细阅读购房合同中的物业费条款，确保自己的权益得到保障。如果开发商承诺减免物业费，应要求开发商将该承诺写入合同或签订补充协议，并明确减免的具体期限、条件等。同时，保留好相关证据（如宣传资料、聊天记录、录音录像等），以备不时之需。开发商：在承诺减免物业费时，应充分考虑自身的经济能力和法律风险。如果确实需要减免物业费，应与业主签订书面协议，并明确减免的具体条款和条件。同时，与物业公司进行沟通协商，确保物业公司同意该减免安排。物业公司：在提供物业服务时，应遵守相关法律法规和行业规范，按照物业服务合同的约定收取物业费。如果业主提出减免物业费的要求，应要求业主提供相关证据（如购房合同、补充协议等），并根据实际情况进行协商处理。可能后果：如果法院支持业主的诉求，物业公司可能需要按照合同约定减免物业费，并可能承担因违约而产生的法律责任（如赔偿损失等）。如果法院支持物业公司的诉求，业主则需要按照物业服务合同的约定支付物业费，并可能承担因逾期支付而产生的滞纳金等费用。如果法院认为开发商与业主之间的物业费减免约定无效或不可执行，那么双方可能需要重新协商物业费的支付问题，或者通过其他途径解决争议。

针对你提出的问题“物业服务不达标法院判决物业费全额交付物业费只是减免违约金该怎样写要求减免”，首先明确一点：如果物业服务确实不达标，而法院已经判决物业费全额交付但仅减免了违约金，你仍有机会通过合法途径进一步争取物业费的减免。以下是我为你提供的具体建议：结论前置你可以通过提交详细的证据材料，向法院或物业公司提出物业费减免的申请，并明确说明减免的理由和依据。具体步骤与法律依据收集证据：首先，你需要收集能够证明物业服务不达标的证据，如照片、视频、业主委员会的记录、其他业主的证言等。这些证据应能清晰展示物业服务在哪些方面存在不足，如清洁、绿化、安保、维修等方面的缺失。撰写减免申请书：在申请书中，详细陈述物业服务不达标的具体情况，包括时间、地点、问题类型等。引用相关法律法规，如《物业管理条例》等，说明物业公司未能履行其应尽的义务。明确提出减免物业费的请求，并附上相关证据材料的清单。提交申请并跟进：将减免申请书及证据材料提交给物业公司或法院（如果之前已有诉讼）。跟进申请的处理进度，如有需要，可以与物业公司或法院进行沟通，解释你的立场和请求。法律依据：根据《民法典》第五百八十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。在物业服务合同中，物业公司有义务提供符合约定的物业服务。如果物业公司未能履行这一义务，业主有权要求减免相应的物业费。考虑进一步法律途径：如果物业公司拒绝减免物业费，你可以考虑通过诉讼或仲裁等法律途径来维护自己的权益。在此过程中，建议咨询专业律师，以确保你的权益得到充分保护。注意事项在提出减免申请时，务必保持客观、理性，避免情绪化的言辞。确保所提交的证据真实、有效，能够支持你的减免请求。如果需要法律帮助，可以直接向我咨询，我将在遗产继承、房产纠纷、公司事务、拆迁安置等领域为你提供专业的法律建议和服务。

新业主是否可以继续享受原业主与开发商签订的免物业协议，这主要取决于该协议的具体内容、性质以及相关法律法规的规定。以下是从不同角度进行的分析：协议内容与性质若免物业协议具有人身专属性：即该协议是开发商针对原业主个人情况（如特定身份、贡献等）而签订的，那么这种协议通常不具有可转让性。新业主作为非协议签订方，无法直接享受该协议带来的权益。例如，如果协议中明确规定了“仅限原业主本人享受免物业费待遇”，那么新业主自然无法继承这一权益。若免物业协议不具有人身专属性：即该协议是基于房屋本身或业主身份（而非特定个人）而签订的，那么新业主在购买房屋后，有可能继承该协议的权益。但这也需要看协议中是否有关于“权益可随房屋转让而转移”的明确条款。相关法律法规根据《民法典》的相关规定：合同具有相对性，原则上只约束合同双方当事人。如果免物业协议是开发商与原业主之间签订的，且没有明确约定该协议可以随房屋转让而转移给新业主，那么新业主通常无法直接享受该协议。但需注意：如果免物业协议的内容与房屋买卖合同紧密相关，且房屋买卖合同中明确约定了新业主可以继承原业主的某些权益（包括免物业协议），那么新业主可能基于房屋买卖合同的约定而享受该协议。实际操作建议审查协议与合同：新业主在购买房屋前，应仔细审查原业主与开发商签订的免物业协议以及房屋买卖合同，了解其中关于权益转移的具体约定。与开发商协商：如果协议中没有明确约定权益可以转移，但新业主希望享受该协议，可以尝试与开发商进行协商，看是否可以达成补充协议或修改原协议。寻求法律帮助：如果协商无果，且新业主认为自己的权益受到侵害，可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。总结来看：新业主是否可以继续享受原业主与开发商签订的免物业协议，并没有一个绝对的答案。它取决于协议的具体内容、性质以及相关法律法规的规定。因此，建议新业主在购买房屋前，务必仔细审查相关协议和合同，并在必要时寻求专业律师的帮助。如果有任何法律问题，都可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。

关于原房东承诺交物业的问题，这通常涉及到合同履行和违约责任的相关法律问题，以下从不同角度为你详细分析：合同约定与履行：首先，需要查看你与原房东之间签订的房屋买卖合同或相关协议中，是否有明确约定原房东需承担物业费用的条款。如果合同中有明确约定，那么原房东就有义务按照约定履行，即按时交纳物业费用。如果原房东未按照合同约定交纳物业费用，那么他就构成了违约。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，你有权要求原房东继续履行交纳物业费用的义务，或者要求其赔偿因未交纳物业费用而给你造成的损失。证据收集与维权：在要求原房东履行义务或赔偿损失时，你需要收集相关证据来证明原房东的违约行为。这些证据可以包括合同文本、物业费用缴纳通知单、与原房东的沟通记录等。如果原房东拒绝履行义务或赔偿损失，你可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，你可以向法院提起诉讼，要求原房东承担违约责任。在诉讼过程中，你需要提供充分的证据来支持自己的主张，并按照法院的判决来执行。物业公司的角色与责任：物业公司作为物业服务的提供者，也有责任在业主未按时交纳物业费用时进行催缴。如果物业公司已经向你催缴了物业费用，而你能够证明这是原房东的违约行为导致的，那么你可以向物业公司说明情况，并要求其向原房东进行催缴。如果物业公司坚持要求你交纳物业费用，而你认为这是原房东的责任，那么你可以考虑与物业公司协商解决，或者通过法律途径来明确责任归属。特殊情况的处理：如果在房屋买卖过程中，原房东已经将物业费用交纳至某个时间点，而你在购买房屋后才发现原房东未交纳后续物业费用，那么你需要与原房东协商解决此事。如果协商不成，你可以考虑通过法律途径来要求原房东承担未交纳的物业费用。另外，如果原房东在房屋买卖过程中存在欺诈行为，如故意隐瞒未交纳物业费用的情况，那么你还可以根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，要求原房东承担欺诈责任，并赔偿因此给你造成的损失。在处理此类问题时，建议你采取以下步骤：首先，仔细审查与原房东签订的合同或相关协议，明确双方的权利和义务。其次，收集相关证据来证明原房东的违约行为或欺诈行为。然后，与原房东进行协商，尝试通过友好方式解决问题。如果协商不成，你可以考虑通过法律途径来维护自己的权益，如向法院提起诉讼或申请仲裁等。最后，需要提醒的是，法律问题往往具有复杂性和多样性，每个案件的具体情况都可能有所不同。因此，在处理此类问题时，建议你咨询专业律师的意见，以便更好地维护自己的权益。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

结论：您可以按照以下步骤和要点来起草一份因物业服务不到位而主动要求减免物业费并约束物业定期整改的协议，同时我会给出一些法律建议和注意事项。协议起草要点协议双方信息：明确甲方（业主）和乙方（物业公司）的名称、地址、联系方式等基本信息。减免物业费条款：详细描述物业服务不到位的具体情况，如清洁不彻底、绿化维护不善、安保措施不足等。明确因物业服务不到位，甲方要求减免的物业费金额或比例，以及减免的时间段。示例条款：“鉴于乙方在物业服务过程中存在[具体问题]，甲方要求乙方减免[具体时间段]的物业费[具体金额或比例]。” 整改条款：列出乙方需要整改的具体事项，如加强清洁、改善绿化、提升安保等。设定整改的期限，以及整改完成后的验收标准和方式。示例条款：“乙方应在[整改期限]内完成以下整改事项：[具体整改事项]。整改完成后，甲方有权进行验收，验收标准为[具体标准]。” 违约责任：明确如果乙方未按约定进行整改或减免物业费，应承担的违约责任，如支付违约金、继续履行整改义务等。示例条款：“如果乙方未按本协议约定进行整改或减免物业费，应向甲方支付违约金[具体金额]，并继续履行整改义务直至达到验收标准。” 争议解决：约定双方因本协议产生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。示例条款：“双方因本协议产生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向[具体仲裁机构或法院]提起仲裁或诉讼。” 其他条款：包括协议的生效条件、变更和解除条件、保密条款等。示例条款：“本协议自双方签字（或盖章）之日起生效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。” 法律建议和注意事项保留证据：在起草协议前，甲方应收集并保留好物业服务不到位的相关证据，如照片、视频、投诉记录等，以便在协议履行过程中或发生争议时作为证明。明确整改标准：在设定整改条款时，甲方应尽可能明确整改的标准和要求，避免模糊不清导致乙方无法准确理解或执行。合理设定减免比例：甲方在要求减免物业费时，应合理设定减免的比例或金额，避免过高或过低导致协议无法达成或执行困难。注意协议的法律效力：协议应符合法律法规的规定，不得违反公序良俗或损害第三方利益。如有必要，可请专业律师对协议进行审查。及时履行和验收：在协议履行过程中，甲方应及时对乙方的整改情况进行验收，并保留好验收记录。如乙方未按约定履行义务，甲方应及时采取措施维护自身权益。如果您在起草协议过程中遇到任何问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。作为专业律师，我专注于合同纠纷、房产纠纷领域，能够为您提供全面、准确的法律服务。

物业公司责任与物业费减免需依据具体情况和合同条款来判断。一. 物业公司责任物业服务内容：物业公司根据与业主签订的物业服务合同，提供约定的服务内容，如保安、保洁、绿化、维修等。若物业公司未能按照合同约定提供服务，或服务质量不达标，则可能构成违约。例如，若合同中约定物业公司应每日清扫小区，但实际上一周才清扫一次，则物业公司未履行合同约定。责任承担：若物业公司存在违约行为，业主有权要求物业公司承担相应责任，包括但不限于改正错误、赔偿损失等。例如，因物业公司未及时维修导致业主家中漏水，物业公司应承担维修费用及因此造成的其他损失。二. 物业费减免减免情形：物业费减免通常基于以下几种情形：物业公司违约：如上述，若物业公司未按照合同约定提供服务，业主有权要求减免部分或全部物业费。政策规定：某些地区或情况下，政府可能出台政策对特定群体或房屋类型减免物业费。特殊情况：如业主因长期出差、房屋空置等原因，可与物业公司协商减免部分物业费，但这需双方达成一致。减免程序：业主若认为物业公司存在违约行为，应首先与物业公司沟通，要求改正并协商减免物业费。若沟通无果，业主可保留相关证据，通过法律途径维护自身权益。例如，业主可收集物业公司违约的证据，如照片、视频、证人证言等，作为减免物业费的依据。三. 总结物业公司责任与物业费减免是紧密相连的。若物业公司未能履行合同约定，业主有权要求减免物业费。但减免的具体金额和方式需根据违约情况、合同条款及政策规定来确定。我建议业主在遇到问题时，首先与物业公司进行沟通，若无法解决，再考虑通过法律途径维护自身权益。如有进一步需要，您可以继续咨询我。

结论：面对物业费欠五年，找物业协商减免但物业不给减免的情况，您可以从以下几个角度来处理：一是核查物业费减免的合法性及依据；二是尝试与物业再次协商或寻求第三方调解；三是考虑通过法律途径解决。核查物业费减免的合法性及依据核查合同与法规：首先，您需要仔细审查与物业公司签订的物业服务合同，看其中是否有关于物业费减免的条款。同时，也要了解当地关于物业费减免的相关法规或政策，看是否存在可以减免物业费的情形，如房屋空置、物业服务未达标等。评估减免可能性：根据合同和法规，评估自己是否存在减免物业费的合法依据。如果确实存在，您可以准备相关证据，如房屋空置证明、物业服务不达标的照片或视频等，以便在后续协商或法律程序中使用。尝试与物业再次协商或寻求第三方调解再次协商：即使之前协商未果，您也可以再次尝试与物业进行沟通，表达自己的困难和减免物业费的意愿。在协商过程中，保持冷静和理性，尽量以事实为依据，以法律为准绳，寻求双方都能接受的解决方案。寻求第三方调解：如果与物业的协商陷入僵局，您可以考虑寻求第三方调解机构的帮助，如社区居委会、物业管理部门或消费者协会等。这些机构通常具有中立性和专业性，能够帮助双方达成和解。考虑通过法律途径解决起诉或申请仲裁：如果协商和调解均无法解决问题，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，您可以向法院提起诉讼或根据合同中的仲裁条款申请仲裁，要求法院或仲裁机构对物业费减免问题进行裁决。准备证据和材料：在提起诉讼或申请仲裁前，您需要准备充分的证据和材料来支持自己的主张。这包括物业服务合同、物业费缴纳记录、减免依据的证据（如房屋空置证明、物业服务不达标的证据等）以及相关法律法规等。注意诉讼时效：同时，您也需要注意诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。虽然您的情况可能涉及连续性的物业服务合同关系，但为了避免不必要的法律风险，建议您尽快采取行动。额外建议：保持沟通：在整个过程中，保持与物业的沟通是非常重要的。即使双方存在分歧，也应该尽量通过和平、理性的方式来解决。了解自身权益：作为业主，您有权了解物业服务的内容和标准，以及物业费的构成和用途。如果物业公司的服务存在瑕疵或违规行为，您有权提出质疑并要求整改。面对物业费减免的问题，您需要综合考虑多种因素来做出决策。如果您在处理过程中遇到任何困难或疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。