房屋租赁合同中约定超过20年租赁期限的，超过部分无效。具体分析如下：

1. 法律规定
   根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
   这一条款明确限制了租赁合同的最长期限，旨在平衡当事人利益、避免长期租赁对房屋所有权人权益的过度限制。

2. 法律后果
   若合同中约定租赁期限为25年，则前20年有效，后5年无效。合同被认定部分无效后，双方可协商调整租赁期限至法定范围内，或终止合同。若继续履行，需注意：

• 无效部分不产生法律效力，出租人无权要求承租人支付该期间租金；
  
• 承租人已支付的超过20年部分的租金，可主张返还或折抵其他费用（如押金、维修费等）。

1. 实务建议
   

• 签订合同时：明确约定租赁期限不超过20年，避免因条款违法导致纠纷。
  
• 续租安排：若需长期租赁，可在20年期限届满前，通过签订新的租赁合同续期，但续期后的总期限仍不得超过20年（即从续订之日起算）。
  
• 补充协议：可通过补充协议约定“租赁期满后自动续期”等条款，但需注意：
  
  • 续期条款本身不违反法律强制性规定；
    
  • 实际履行时仍需确保每次续期的期限不超过20年。
    

1. 风险提示
   若合同中未明确区分有效与无效部分（如仅约定“租赁期30年”），法院可能根据公平原则，将合同整体视为20年期限，或要求双方重新协商。因此，建议合同中明确写明“租赁期限20年，期满后双方协商续期”等表述，以降低风险。
   

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