物业续聘投票的计票方式，通常需结合地方性法规、小区管理规约及业主大会议事规则综合判断，但核心原则是“双过半”或“双三分之二”的表决要求，具体计票基数（户数或面积）需根据表决事项的性质确定。以下是详细分析：

1. 法律框架：表决事项决定计票基数

根据《民法典》第278条及《物业管理条例》第12条，业主共同决定事项需满足“双过半”或“双三分之二”要求（即参与表决的专有部分面积占比+业主人数占比），但具体计票基数（户数或面积）需根据事项性质区分：

• 续聘物业服务企业：属于“选聘和解聘物业服务企业”事项，需满足“双过半”（即参与表决的业主专有部分面积过半+人数过半同意）。
• 筹集维修资金、改建建筑物等重大事项：需满足“双三分之二”（即参与表决的业主专有部分面积三分之二以上+人数三分之二以上同意）。

结论：物业续聘投票通常需同时满足“户数过半”和“面积过半”，但具体以地方性法规或小区议事规则为准。

2. 地方性法规的细化规定

部分城市对物业续聘投票的计票方式有更明确的规定，例如：

• 北京：《北京市物业管理条例》第35条规定，业主共同决定事项需“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，并明确“续聘物业服务企业”需“参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半的业主同意”。
• 上海：《上海市住宅物业管理规定》第21条要求，续聘物业服务企业需“专有部分建筑面积过半的业主且占总人数过半的业主同意”。

建议：查询所在城市的地方性法规或小区《管理规约》《业主大会议事规则》，以确认具体计票方式。

3. 实践中的常见争议点

• “参与表决”的认定：部分小区通过书面征求意见、电子投票等方式组织表决，需明确“参与表决”是否包括未投票但未明确反对的业主（部分地方性法规规定“未参与表决的业主视为同意已表决多数意见”）。
• 面积计算标准：专有部分面积通常以房屋产权证登记面积为准，但车位、储藏室等是否计入需根据地方规定或议事规则确定。
• 投票权数冲突：若户数过半但面积未过半（或反之），需以地方性法规或议事规则为准，通常以“面积+人数”双达标为有效。

4. 操作建议

1. 查阅文件：优先查阅小区《管理规约》《业主大会议事规则》中关于投票权数的规定。
2. 咨询物业或业委会：确认本次续聘投票的具体规则（如是否采用“默认同意”机制）。
3. 参与监督：若对计票方式有异议，可要求业委会公示投票明细或申请街道办、房管部门介入协调。

总结：物业续聘投票的计票方式需以法律框架为基础，结合地方性法规和小区规则确定，通常需同时满足“户数过半”和“面积过半”。如有具体争议，可进一步提供所在城市及小区规则，我会为您详细分析。