关于物业续聘投票中票数与面积不通过是否有效的问题，这主要取决于具体的投票规则以及相关法律法规的规定。一般来说，我们可以从以下几个方面进行分析：

1. 投票规则的决定性：

   • 首先，需要查看小区或物业管理的相关投票规则。这些规则通常会明确规定投票的有效条件，包括票数、面积比例等。
   • 如果规则中明确规定，必须同时满足票数和面积比例的要求，那么两者不通过时，投票结果通常是无效的。

2. 法律法规的约束：

   • 其次，要参考相关法律法规对于物业续聘投票的规定。不同地区可能有不同的法律法规，对投票的有效性有具体的法律要求。
   • 如果法律法规中有明确规定，票数与面积必须同时达到某一标准，那么不满足这些标准时，投票结果将不具备法律效力。

3. 特殊情况的处理：

   • 在某些特殊情况下，如投票过程中存在违规行为、投票结果存在争议等，即使票数与面积通过，也可能需要通过法律途径来确认投票的有效性。

综上所述，物业续聘投票中票数与面积不通过时，其有效性通常取决于具体的投票规则以及相关法律法规的规定。因此，在判断投票是否有效时，需要仔细审查相关的规则和法律法规，并结合实际情况进行综合分析。如果你在这方面有具体的法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。