结论：房屋租赁合同超出20年的部分无效，即便双方已经实际履行，超出部分仍然无效，但已履行的部分，承租人可以基于不当得利请求出租人返还超出20年租赁期限部分的租金（如有预付），同时，双方可以就后续租赁事宜进行协商，重新签订合法有效的租赁合同。

详细分析：

1. 法律对租赁期限的规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁合同的最长期限限制，即20年，超出部分无效。

2. 已实际履行超出部分的效力：

   • 尽管双方已经实际履行了超出20年租赁期限的部分，但这并不改变该部分无效的法律事实。无效的合同自始没有法律约束力，因此，超出20年的租赁期限部分，无论是否实际履行，均无效。

3. 已履行部分的法律后果：

   • 对于已经履行的超出20年租赁期限的部分，承租人可以基于不当得利的原则，请求出租人返还超出部分的租金（如果承租人已经预付了超出20年期限的租金）。这是因为出租人收取超出20年租赁期限的租金，缺乏法律依据，构成不当得利。
   • 同时，双方可以就后续租赁事宜进行协商，如果双方均愿意继续租赁，可以重新签订一份合法有效的租赁合同，明确新的租赁期限和租金等条款。

4. 实际操作建议：

   • 协商处理：双方应首先尝试通过协商解决争议，就已履行部分的租金返还、后续租赁事宜等达成一致意见。
   • 法律途径：如果协商不成，承租人可以通过法律途径维护自己的合法权益，如向法院提起诉讼，请求确认超出20年租赁期限的部分无效，并要求出租人返还不当得利。

示例说明： 假设甲乙双方签订了一份为期30年的房屋租赁合同，并已经实际履行了5年。根据法律规定，该合同中超出20年的部分（即后10年）无效。对于已经履行的5年，如果承租人甲已经预付了30年的租金，那么甲可以请求出租人乙返还后10年的租金。同时，甲乙双方可以就后续的租赁事宜进行协商，重新签订一份合法有效的租赁合同。

后续行动建议： 如果您或您身边的人遇到了类似的问题，建议首先与对方进行协商，尝试达成一致意见。如果协商不成，可以向我咨询具体的法律策略和操作步骤，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。