结论前置：

1. 租赁合同超过二十年的，超过部分无效，但这一无效主张可以在整个合同履行期间提出，包括在前20年租期内提出。
2. 提出无效主张后，双方应就合同的有效部分（即前20年）继续履行，或协商调整合同内容。

法律背景与解释：

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁合同的期限限制，并指出了超过部分无效的法律后果。

关于无效主张的提出时间：

• 可以在前20年租期内提出：虽然无效部分涉及的是超过20年的租赁期限，但这一无效性是基于法律对租赁期限的强制性规定。因此，无论合同已经履行了多久，只要发现租赁期限超过了20年，任何一方都有权提出超过部分无效的主张。这种主张可以在合同签订后的任何时间提出，包括在前20年的租期内。

提出无效主张后的处理：

1. 继续履行有效部分：如果双方同意，可以继续履行合同中有效的部分，即前20年的租赁期限。在此期间，双方应严格按照合同约定履行各自的权利和义务。

2. 协商调整合同内容：如果双方认为继续履行原合同存在困难或不合理，可以协商调整合同内容。例如，可以缩短租赁期限至20年以内，或者对租金、维修责任等条款进行重新协商。

3. 解除合同：在极端情况下，如果双方无法就合同调整达成一致，且继续履行合同将给一方造成重大损失或不合理负担，双方也可以协商解除合同。但需注意，解除合同应遵循法定程序和条件，以避免引发新的纠纷。

法律建议与风险提示：

• 及时沟通与协商：一旦发现租赁合同期限超过20年，双方应立即进行沟通，明确各自的权利和义务，并尝试通过协商解决问题。这有助于减少纠纷和损失的发生。

• 保留相关证据：在整个处理过程中，双方都应妥善保存相关证据，如原始的租赁合同、沟通记录、支付凭证等。这些证据在后续可能发生的纠纷中将起到关键作用。

• 注意法律时效：虽然无效主张可以在整个合同履行期间提出，但双方也应注意法律时效的问题。如果因合同纠纷需要提起诉讼或仲裁，应在法定时效期间内进行。

总结与分析：

租赁合同超过二十年的，超过部分无效。这一无效主张可以在整个合同履行期间提出，包括在前20年租期内。提出无效主张后，双方应就合同的有效部分继续履行或协商调整合同内容。在处理此类问题时，双方应保持沟通、保留证据，并注意法律时效的问题。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。