结论：在借款同时签订房屋买卖合同并约定到期不还则履行买卖合同的情形，司法实践中通常认定为“让与担保”或“流质条款”，其法律效力及处理方式需根据具体情况判断。以下从法律背景、司法实践、法律建议三个角度进行详细分析。
一、法律背景
让与担保的认定：
- 让与担保是指债务人或第三人为担保债务的履行，将担保物的所有权转移给债权人，债务履行后，债权人将担保物返还给债务人或第三人；债务不履行时，债权人可以就担保物优先受偿的非典型担保方式。
- 在借款同时签订房屋买卖合同并约定到期不还则履行买卖合同的情形中，若双方真实意思表示为借款担保，而非真正的房屋买卖，则可能被认定为让与担保。
流质条款的禁止：
- 根据《民法典》的相关规定，禁止流质条款，即债权人在债务履行期限届满前，与债务人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产或质押财产归债权人所有。
- 若房屋买卖合同被认定为流质条款，则该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。
二、司法实践
认定为让与担保的情形：
- 若双方在签订房屋买卖合同时，明确约定借款及担保事宜，且房屋买卖合同仅为借款担保的手段，法院可能认定为让与担保。
- 在此类案件中，法院通常会审查双方的真实意思表示、合同履行情况、资金往来等证据，以判断房屋买卖合同是否为借款担保的伪装。
认定为流质条款的情形：
- 若房屋买卖合同中直接约定债务到期不还则房屋归债权人所有，且未体现借款及担保的实质内容，法院可能认定为流质条款而无效。
- 例如，在某判例中，双方签订借款合同的同时签订房屋买卖合同，约定借款到期不还则房屋归债权人所有，法院最终认定房屋买卖合同为流质条款而无效。
其他处理方式：
- 在某些情况下，法院可能根据公平原则和诚实信用原则，对房屋买卖合同进行部分认定或调整。例如，若房屋价值远高于借款金额，法院可能判决债务人偿还借款及合理利息，而不予支持债权人直接取得房屋所有权。
三、法律建议
明确合同性质：
- 在签订类似合同时，应明确合同性质为借款担保还是真正的房屋买卖。若为借款担保，应明确约定担保方式、担保范围、担保期限等条款，避免被认定为流质条款。
避免流质条款：
- 在借款合同中，应避免直接约定债务到期不还则抵押物或质押物归债权人所有的条款。若需设定担保，应选择合法的担保方式，如抵押、质押等。
保留相关证据：
- 在合同履行过程中，应保留好相关证据，如借款凭证、资金往来记录、合同履行情况等。这些证据在发生纠纷时将起到关键作用。
及时咨询律师：
- 若遇到类似法律问题，应及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见和解决方案，帮助当事人维护合法权益。
举例说明：假设甲向乙借款100万元，同时签订房屋买卖合同，约定若甲到期不还借款，则房屋归乙所有。在此情形下，若双方真实意思表示为借款担保，且房屋买卖合同仅为借款担保的手段，则可能被认定为让与担保。但若房屋买卖合同中直接约定了流质条款，且未体现借款及担保的实质内容，则该条款可能被认定为无效。因此，在签订类似合同时，应谨慎考虑合同性质及条款设置，以避免法律风险。
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