在商品房先抵押后出卖的情况下，买受人确实有可能行使抵押涤除权，但具体能否行使及行使的条件，需根据具体情况和相关法律规定来判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、抵押涤除权的基本概念
抵押涤除权，通常指的是在抵押物被转让时，受让人为了消除抵押权对其所有权的影响，而代为清偿债务以消灭抵押权的一种权利。这一权利的存在，旨在保护受让人的合法权益，避免因抵押权的存在而影响其对抵押物的正常使用和处分。
二、行使抵押涤除权的条件
抵押物已转让：
- 抵押涤除权的前提是抵押物（在此为商品房）已经发生了转让行为。如果商品房尚未转让，则不存在涤除抵押权的问题。
受让人愿意代为清偿债务：
- 受让人作为涤除权的行使主体，必须愿意并有能力代为清偿抵押权所担保的债务。这是涤除权行使的核心条件。
不损害抵押权人利益：
- 受让人行使涤除权时，不得损害抵押权人的利益。这通常意味着受让人代为清偿的债务金额应等于或大于抵押权所担保的债权金额。
三、具体情境下的分析
抵押权人同意转让：
- 如果抵押权人同意抵押物的转让，并且受让人愿意代为清偿债务，那么受让人可以行使抵押涤除权，消灭抵押权，从而取得无负担的商品房所有权。
抵押权人不同意转让，但受让人仍愿意代为清偿：
- 在这种情况下，虽然抵押权人不同意转让，但如果受让人仍然愿意代为清偿债务，并且这一行为不会损害抵押权人的利益，那么受让人仍然有可能通过法律途径（如提起诉讼）来行使抵押涤除权。不过，这需要具体分析相关法律规定和法院的裁判实践。
抵押权未登记或登记存在瑕疵：
- 如果抵押权未依法登记或登记存在瑕疵，那么抵押权可能无法对抗善意第三人。在这种情况下，受让人可能无需行使抵押涤除权，即可直接取得商品房的所有权。但这一结论并非绝对，还需根据具体情况和法律规定来判断。
四、法律建议
在购买已抵押的商品房时，务必谨慎审查抵押情况：
- 了解抵押权的设立情况、抵押担保的债权金额、抵押权人的意见等，以评估购买风险。
与抵押权人协商：
- 如果可能的话，与抵押权人协商解除抵押或同意转让，并明确双方的权利义务。
咨询专业律师：
- 在涉及复杂法律问题时，及时咨询专业律师，以获取准确的法律意见和帮助。虽然这里我作为林卫律师已经给出了基本分析，但具体案件仍需具体分析。
总结来说，在商品房先抵押后出卖的情况下，买受人能否行使抵押涤除权取决于多种因素，包括抵押权的设立情况、抵押权人的意见、受让人的意愿和能力等。如果您在此方面遇到具体问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。