房屋买卖合同有效并不能直接涤除抵押权优先。以下是对这一问题的详细分析：

1. 房屋买卖合同与抵押权的关系：

   • 房屋买卖合同是买卖双方就房屋交易达成的协议，它规定了双方的权利和义务。
   • 抵押权则是债权人为了保障其债权实现，在债务人或第三人的财产上设定的担保物权。当债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。
   • 房屋买卖合同的有效性与抵押权的存在并不冲突。即使房屋买卖合同有效，如果房屋上已经设定了抵押权，那么抵押权仍然优先于买卖合同中的债权。

2. 涤除抵押权的条件：

   • 要涤除抵押权，通常需要满足一定的条件，如债务人已经履行了到期债务，或者抵押权人与抵押人达成了协议，同意解除抵押权等。
   • 在房屋买卖中，如果买方希望涤除房屋上的抵押权，通常需要与抵押权人协商，或者通过支付相应的款项来解除抵押权。

3. 法律后果：

   • 如果买方在购买房屋时未注意到房屋上存在抵押权，或者未与抵押权人达成协议涤除抵押权，那么在后续的交易中可能会遇到法律障碍。
   • 例如，如果抵押权人行使抵押权，对房屋进行拍卖或变卖，那么买方可能会失去对房屋的所有权，或者需要承担额外的法律责任。

4. 建议：

   • 在进行房屋买卖时，买方应当仔细审查房屋的权属状况，包括是否存在抵押权等。
   • 如果发现房屋上存在抵押权，买方应当与抵押权人协商，或者要求卖方涤除抵押权后再进行交易。
   • 如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议。

综上所述，房屋买卖合同的有效性并不能直接涤除抵押权优先。在进行房屋买卖时，买方应当谨慎审查房屋的权属状况，并采取相应的措施来保障自己的合法权益。