面对房租拖欠且租客赖着不走的情况，房东可以采取以下步骤来维护自身权益：
一、优先沟通协商
直接对话：
- 首先，尝试与租客进行面对面的友好沟通，了解其拖欠房租及不愿搬离的具体原因。
- 若租客面临暂时性经济困难，双方可协商出灵活的解决方案，如延期支付、分期付款或给予一定的宽限期以便租客找到新住所。
书面催款与催搬通知：
- 若直接沟通无果，应发送正式的书面催款通知，明确列出拖欠的房租金额、支付截止日期及逾期不付的法律后果（如解除合同、承担违约责任等）。
- 同时，发送催搬通知，要求租客在租赁合同到期后或指定合理期限内搬离房屋，并详细说明逾期不搬离将承担的法律责任。建议使用挂号信或快递方式寄送，并妥善保存寄送凭证。
二、寻求第三方调解
居委会/物业调解：
- 向房屋所在地的居委会、村委会或物业管理公司求助，利用其调解经验和公信力促进问题解决。
- 居委会或物业可以组织双方进行面对面调解，协助双方达成和解协议。
人民调解委员会：
- 考虑向当地人民调解委员会申请专业调解，由专业调解员协助双方沟通、协商，以达成双方都能接受的解决方案。
三、依法采取法律措施
发送律师函：
- 在沟通和调解均告失败的情况下，委托律师向租客发送律师函。律师函将严肃指出租客的违约行为及其可能面临的法律后果，敦促其立即搬离并支付拖欠的房租。
- 律师函不仅具有法律威慑力，也是未来诉讼中的重要证据。
提起诉讼或仲裁：
- 准备材料：撰写起诉状，明确原被告信息、诉讼请求（包括要求租客搬离、支付拖欠房租及逾期占用费等）及事实和理由。同时，收集租赁合同、租金支付记录、书面通知、律师函、沟通记录等相关证据。
- 立案与庭审：向房屋所在地基层人民法院提交起诉状和证据材料，缴纳诉讼费用后等待法院受理并安排开庭审理。在庭审中，双方需陈述事实、举证质证，法院将依法作出判决。
- 仲裁选择：若租赁合同中约定了仲裁条款，房东也可选择向约定的仲裁机构申请仲裁，仲裁裁决具有法律效力且执行更为高效。
申请强制执行：
- 若房东胜诉而租客仍不搬离，可向法院申请强制执行。法院将派遣执行人员前往房屋所在地，强制租客搬离，并将房屋交还给房东。
- 同时，租客还可能需要承担强制执行费用以及因逾期搬离给房东造成的损失赔偿责任。
四、注意事项
- 保持冷静和理性：在整个处理过程中，房东应保持冷静和理性，避免与租客发生不必要的冲突或采取过激行为。
- 保留相关证据：所有法律文件（如催款通知、催搬通知、律师函、邮寄凭证、沟通记录等）均应保留原件及复印件，以备后续使用。
- 合法合规行动：房东的行为应符合法律法规要求，不得采取非法手段迫使租客搬离或支付房租，如断水断电、强行进入房屋等。
总结与建议：面对房租拖欠且租客赖着不走的情况，房东应首先尝试通过沟通和协商解决；若不成功，则依次寻求第三方调解和法律途径。在整个过程中，务必注意保留相关证据，以确保自身权益得到充分保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。