文旅部门与村里签订的以租代征合同，从法律性质上来说，通常不属于单纯的民事行为，而可能涉及行政行为或违法违规行为，具体需结合实际情况判断。以下从不同角度为你详细分析：

一、以租代征合同的法律性质界定

1. 行政行为视角
   “以租代征”往往涉及行政机关（如文旅部门代表政府）通过租赁形式规避法定征地程序，直接占用农村集体土地进行非农业建设。这种行为本质上属于行政机关滥用职权、规避法律监管的行政行为，而非平等的民事主体之间的民事法律行为。根据《土地管理法》等相关规定，征收集体土地必须依法履行审批、公告、补偿等法定程序，而“以租代征”显然跳过了这些程序。

2. 民事行为视角的局限性
   若仅从合同形式上看，双方签订租赁合同似乎属于民事行为。但“以租代征”的合同目的并非单纯的土地租赁，而是以租赁为名行征地之实，违反了土地管理法律的强制性规定。因此，此类合同因目的违法而可能被认定为无效合同，无法产生民事法律行为的预期效果。

二、以租代征合同的法律后果

1. 合同无效的风险
   根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。“以租代征”合同因违反《土地管理法》中关于征地程序的规定，可能被法院或仲裁机构认定为无效合同。合同无效后，双方需返还因合同取得的财产，无法返还的应折价补偿，有过错的一方还需赔偿对方损失。

2. 行政责任与刑事责任
   对于参与“以租代征”的行政机关工作人员，可能因滥用职权、玩忽职守等行为承担行政责任，甚至刑事责任。同时，若涉及非法占用农用地罪（如改变土地用途、破坏种植条件等），相关责任人还可能面临刑事处罚。

三、针对此类合同的建议

1. 对村集体的建议

   • 审查合同合法性：仔细核查合同内容是否涉及“以租代征”的违法情形，如租赁期限过长、租金过低、合同目的模糊等。
     
   • 拒绝签订违法合同：若发现合同存在违法情形，应坚决拒绝签订，并向当地土地管理部门或纪检监察机关举报。
     
   • 维护合法权益：若已签订此类合同，可依法主张合同无效，要求返还土地并赔偿损失。同时，可向上级政府或法院申请行政复议或提起行政诉讼，追究行政机关的违法责任。

2. 对文旅部门的建议

   • 遵守法定程序：若需使用农村集体土地进行建设，应依法履行征地审批程序，确保土地使用的合法性。
     
   • 避免行政违法：不得通过“以租代征”等变通方式规避法律监管，否则将面临行政处罚甚至刑事责任。
     

总结来说，文旅部门与村里签订的以租代征合同，因其目的违法和程序瑕疵，通常不属于合法的民事行为，而可能涉及行政违法或无效合同问题。若你或村里遇到此类情况，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护合法权益。