关于房产共有人的协议书是否必须全部共有人同意签字的问题，这主要取决于房产的共有类型以及共有人之间是否存在特别约定。以下是对此问题的详细解答：
一、按份共有的房产
单独处分权：
- 在按份共有的情况下，每个共有人对其享有的房产份额拥有独立的处分权。这意味着，一个共有人可以单独就其份额对应的房产部分进行出租、出售等操作，而无需其他共有人的同意和签字。但这种处分权仅限于其份额范围内。
整体处分要求：
- 若要对整个共有房产进行处分（如整体出租、出售等），则需要根据《民法典》的相关规定，经占份额三分之二以上的按份共有人同意。达到此份额标准的共有人签署的协议书，对全体共有人具有法律约束力，除非共有人之间有另外的约定。
二、共同共有的房产
- 对于共同共有的房产，由于共有人对共有财产享有平等的权利和义务，因此在进行任何处分行为（包括出租、出售等）时，都需要全体共同共有人的一致同意。这意味着，协议书必须得到所有共有人的签字确认，否则可能面临法律纠纷和合同效力瑕疵的问题。
三、特别约定的优先性
- 如果共有人之间就房产的处分存在特别约定（如必须全体签字才能进行任何处分行为），则应遵循该约定。这种特别约定可能基于共有人之间的信任关系、合作目的或其他特殊考虑，因此具有优先于法定规定的效力。
四、法律后果与责任承担
未经合法同意的处分：
- 如果未经必要数量的共有人同意而擅自处分共有房产，可能会面临法律责任，包括赔偿因违约造成的损失等。
部分共有人擅自处分：
- 在共同共有的情况下，部分共有人擅自处分房产的行为一般应认定为无效。若因此造成承租人或其他相关方的经济损失，应由擅自处分的部分共有人承担赔偿责任。
事后追认或明知不反对：
- 如果部分共有人处分房产后，其他共有人当时明知或事后追认的，视为处分行为有效。同样地，如果多数共有人一致意见处分房产，其余共有人当时明知且事后未提出异议，且处分行为对多数共有人无不利影响的，也应视为处分行为有效。
五、实际操作建议
- 为避免未来可能出现的纠纷和法律风险，建议在签订房产共有人的协议书时，务必确保已获得必要数量的共有人同意，并在协议书中明确各共有人的权利义务、处分方式等关键条款。同时，遵守相关法律法规和约定，确保协议书的合法性和有效性。
综上所述，房产共有人的协议书是否必须全部共有人同意签字，取决于房产的共有类型以及共有人之间的特别约定。在实际操作中，应严格遵守相关法律法规和约定，以确保协议书的合法性和有效性。