工业用地租给商用房是否合法，关键在于是否依法办理了土地用途变更手续。若未办理，则属于违法行为；若已办理并获得批准，则是合法的。以下从不同角度进行详细分析：
一、不合法的情形及法律后果
违反土地用途管制：
- 工业用地是专门用于工业生产、研发等活动的土地，而商业经营用地则用于商业服务业。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法规，土地用途有严格划分，擅自将工业用地转为商业用地，违反了土地用途管制制度。
- 法律后果：相关部门有权责令改正，恢复土地原有用途，并可能面临罚款、土地使用权被收回等法律责任。
租赁合同无效风险：
- 若租赁合同中明确约定土地用途为工业，而承租方擅自改变为商业用途，则可能构成违约，导致租赁合同无效或部分无效。
- 法律后果：出租方有权解除合同，并要求承租方承担违约责任，包括赔偿损失等。
二、合法的转变途径与条件
依法办理变更手续：
- 若工业用地确实需要转为商业用地，必须按照法定程序办理土地用途变更手续。这包括向当地国土资源部门和规划部门提出申请，获得其书面同意，并报请原批准用地的人民政府进行批准。
- 特别提示：在城市规划区内改变土地用途的，还需先经城市规划行政主管部门同意。
符合城市规划要求：
- 转变后的土地用途必须符合城市规划要求，以确保土地利用的合理性和可持续性。
- 操作建议：在申请变更前，应对拟转变的商业用途进行充分评估和规划，确保其与周边环境和城市发展相协调。
补缴土地出让金差价：
- 经批准后，用地单位通常需要按照规定补缴土地出让金差价，以反映不同土地用途之间的价值差异。
- 计算公式（示例）：假设原工业用地出让金为X元/平方米，商业用地出让金为Y元/平方米，需补缴的差价即为(Y-X)元/平方米乘以土地面积。
三、实际操作中的注意事项与建议
权属清晰无争议：
- 在办理土地用途变更手续前，应确保工业用地的权属清晰、无争议，并已依法取得土地使用权证书。
充分评估风险：
- 在决定转变土地用途前，应对商业用途的可行性和风险进行充分评估，包括市场需求、竞争状况、投资回报等。
- 特别提示：确保合同条款的合法性和公平性，避免因合同问题引发纠纷。例如，合同中应明确约定土地用途变更后的租金调整机制、违约责任等。
及时办理手续并缴费：
- 一旦决定转变土地用途，应尽快按照法定程序办理相关手续并缴纳相关税费，避免因拖延或违规操作而面临法律风险和经济损失。
咨询专业意见：
- 在整个过程中，建议咨询当地规划和土地管理部门以及专业律师的意见，以确保所有手续合法合规，避免不必要的法律风险。
总结来说，工业用地租给商用房的合法性取决于是否依法办理了土地用途变更手续。在实际操作过程中，应严格遵守相关法律法规和政策要求，确保土地利用的合法性和合规性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。