工业用地改成商铺出租是否合法，取决于具体的土地用途规划及是否按照法定程序办理了土地用途变更手续。未经批准擅自改变土地用途是违法的。以下从不同角度进行详细分析：

一、土地使用性质与规划

根据我国土地管理相关法律法规，土地的使用性质有明确的划分。工业用地是专门用于工业生产、仓储等活动的土地，而商铺则属于商业用途。若工业用地的规划仅允许工业生产活动，则直接在该土地上建设商铺并出租，将违反土地使用规定。然而，如果规划上明确允许或预留了建设商业设施的空间，并且符合其他相关规定（如建筑安全、消防要求），则在工业用地上建商铺并出租可能是合法的。但这种情况较为特殊，且需要严格的审批程序。

二、合法改变土地用途的程序

若需要将工业用地转变为商业用地以建设商铺并出租，必须遵循严格的法定程序：

1. 申请与审批：土地使用者需向当地国土资源管理部门（现为自然资源部门）提出土地用途变更申请，并说明变更原因、规划等相关情况。国土资源管理部门将综合考虑土地利用总体规划、城市规划等因素进行审核，必要时征求规划、建设等相关部门的意见。
2. 补缴土地出让金：若申请获得批准，土地使用者需按新的商业用地标准补缴土地出让金差额。这是因为工业用地和商业用地的市场价值不同，变更用途需要保障国有土地资产的收益。
3. 办理相关手续：完成上述步骤后，还需办理土地使用证变更、重新签订土地出让合同等一系列手续，以确保土地用途变更的合法性。

三、擅自改变土地用途的后果

未经批准擅自将工业用地用于建设商铺并出租，可能会面临以下法律后果：

1. 行政处罚：国土资源管理部门有权责令限期改正，恢复土地原状，并对违法者处以罚款。罚款金额通常根据违法情节的严重程度确定。
2. 建筑物拆除：在严重情况下，相关部门可能依法强制拆除违规建设的商铺，由此造成的经济损失由违法者自行承担。
3. 合同违约：若土地是通过出让等方式取得的，擅自改变土地用途还可能构成对土地出让合同的违约，土地出让方有权追究违约方的违约责任。
4. 租赁合同无效：从租赁合同的角度来看，如果出租方未经批准擅自改变土地用途，将工业用地出租给承租方用于商业经营，该租赁合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。这将导致承租方无法合法使用租赁物，并可能面临经济损失。

四、建议与注意事项

为避免不必要的法律风险和经济损失，建议在工业用地上建设商铺并出租前，务必先咨询当地规划和土地管理部门，了解清楚相关政策和规定。特别是要关注土地的具体规划用途、是否需要办理土地用途变更手续以及是否存在特殊要求或限制。只有确保所有手续合法合规，才能稳妥地进行商铺建设和出租。

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