商业用地可以变更成工业用地，且这一变更在符合法定程序和条件的前提下是合法的。以下是对此问题的详细分析：

一. 法律依据

• 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，建设单位使用国有土地的，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。这一条款为土地用途变更提供了法律基础。

二. 必须满足的条件

1. 符合城市规划：商业用地变更为工业用地，必须符合城市总体规划和控制性详细规划的要求，即该地块在城市规划中应被划定为可兼容或适宜进行工业开发。
2. 补缴土地出让金：由于商业用地和工业用地的市场价值、使用年限等存在差异，变更用途时可能需要按相关规定补缴土地出让金的差价。
3. 获得政府批准：需向当地自然资源部门提交申请，并经过相关政府部门的审查同意，包括城市规划委员会等机构的审查。对于重大项目或特殊情况，还可能需经过政府常务会议等更高层级的决策程序批准。

三. 办理程序

1. 提交申请：土地使用者需向自然资源部门提交书面申请，明确变更土地用途的理由、具体方案，并附上必要的证明材料。
2. 审核评估：自然资源部门将对申请材料进行审核，并联合规划等部门对地块进行实地勘查和评估。
3. 公示征询：对于符合条件的申请，将进行公示，以征求社会公众的意见。
4. 批准签约：经审核和公示无异议后，相关部门将下达批准文件。土地使用者需与自然资源部门重新签订或变更土地出让合同。
5. 缴费登记：土地使用者需按规定补缴土地出让金及相关税费，并前往不动产登记机构办理土地用途变更登记手续。

四. 法律风险与后果

• 若未按照法定程序办理，擅自将商业用地改为工业用地，将构成违法行为，可能导致土地被收回、面临罚款等行政处罚。

我建议：在改变土地用途之前，应详细咨询当地政府或相关部门，了解具体的政策法规和办理流程。同时，应严格按照法定程序进行申报和审批，以避免可能的法律风险和经济损失。通过合规的途径办理土地用途变更，不仅有助于保障土地使用者的合法权益，也有助于维护城市规划和土地资源的合理利用。