关于土地用途由商业变更为工业用地的法律规定，这同样是一个涉及多个法律环节和程序的复杂过程，需严格遵守《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及相关实施细则的规定。以下是对此过程的详细解析：

一、明确土地用途变更的性质

商业用地与工业用地在性质、使用条件及规划要求上存在显著差异。商业用地主要用于零售、餐饮、办公等商业活动，而工业用地则专注于工业生产、仓储等。因此，将土地用途由商业变更为工业，意味着对土地使用性质的根本性调整，这一变更必须符合法律法规和城市规划的要求。

二、符合城市规划与土地利用规划

1. 城市总体规划：拟变更的土地应位于城市总体规划中允许进行工业开发的区域内，或者经过法定程序调整规划使其符合工业用途要求。
2. 土地利用总体规划：变更需在土地利用总体规划确定的建设用地规模和布局范围内进行，不得突破设定的工业用地增长边界和指标。

三、办理审批手续

1. 提交申请：土地使用者需向当地自然资源主管部门（原国土资源管理部门）提出变更申请，并提交包括土地使用证、规划设计条件、项目可行性研究报告等在内的相关材料，以阐述变更的必要性和合理性。
2. 审核与论证：相关部门会对申请材料进行全面审核，并会同城市规划等部门进行实地勘察和论证，确保变更符合各项规定和要求，特别是环保、产业政策等其他条件。
3. 批准决定：经审核通过后，由有批准权的人民政府作出批准决定。涉及农用地转为建设用地的，需由国务院或省级人民政府批准；其他情况则根据权限由相应级别的政府批准。

四、补缴或调整土地出让金

1. 评估土地价值：由于商业用地和工业用地的地价差异，需由专业机构对变更后的土地价值进行评估，确定新的土地出让金数额或调整方案。
2. 补缴或调整差价：土地使用者需按照评估结果补缴或调整与原商业用地已缴纳土地出让金之间的差价，体现土地资源的合理利用和有偿使用原则。

五、变更土地登记

1. 签订新出让合同：用地性质批准变更且土地出让金补缴或调整完成后，土地使用者需与自然资源主管部门重新签订土地出让合同，明确新的土地用途、使用年限等相关条款。
2. 办理变更登记：持新合同及缴纳凭证等相关文件，到不动产登记机构办理土地变更登记手续，更新土地用途信息。

六、考虑其他影响因素

在商业用地变更为工业用地的过程中，还需特别注意环保要求、产业政策等其他因素的影响。例如，某些区域可能因环保要求而限制工业用地的开发，或者当地产业政策可能鼓励或限制特定类型的工业发展。

七、法律责任

未经法定程序擅自改变土地用途的，相关部门有权责令改正，没收违法所得，并处以罚款；情节严重的，可能收回土地使用权。因此，土地使用者在进行土地用途变更时，必须严格遵守法律法规和程序要求。

总结与建议：

土地用途由商业变更为工业用地是一个复杂而严格的法律过程，涉及多个环节和程序。建议土地使用者在进行此类操作前，充分了解相关法律法规和政策要求，并咨询专业律师或相关机构以获取准确的法律意见和指导。同时，应确保整个变更过程的合法性和有效性，以避免不必要的法律风险和经济损失。