商业土地变更工业用地的流程通常涉及多个步骤和相关部门，以下是一个基于您提供的参考信息整理出的详细流程：
一、初步准备与评估
了解政策：
- 详细阅读并理解当地关于商业用地变更为工业用地的相关政策文件，如中山市发布的《关于支持商业、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》。
- 确认土地是否符合变更条件，包括是否符合规划要求、用地权属是否清晰无争议、是否具备基本的开发条件等。
评估土地价值：
- 可能需要聘请专业的评估机构对土地进行评估，以确定其作为工业用地的潜在价值和市场价值。
二、提交申请
准备申请材料：
- 根据政策要求，准备改变土地用途的书面申请及必要材料，如土地使用权证、土地规划条件变更批复书、三线图等。
向属地自然资源分局提交申请：
- 将准备好的申请材料提交给当地自然资源分局，并等待初步审查。
三、审查与公示
初步审查：
- 属地自然资源分局会对申请进行初步审查，确认材料是否齐全、是否符合规划要求等。
公示：
- 如果申请符合规划要求，自然资源分局会对用地规划条件变更批复书及三线图进行公示，以便公众了解并提出意见。
四、上报审核与审批
上报审核：
- 市自然资源局会复审此次改变土地用途的用地信息，并会同市财政局核实补贴金额等事项。
审批：
- 待初审公示材料无异议后，市自然资源局会将相关材料报市土地管理委员会集体审议。
五、签订协议与补缴地价
签订协议：
- 市自然资源局组织地价评估并确定应补缴的地价后，会拟定出让方案并报市政府审批。审批同意后，与土地使用权人签订土地使用权出让合同变更协议。
补缴地价：
六、产权登记与补贴发放
产权登记：
- 土地使用权人缴纳相关税费后，市自然资源局会办理不动产登记手续。
补贴发放：
- 如果符合调回工业用地情形，土地使用权人可以凭新领取的不动产产权登记证书向属地镇街申请领取补贴。补贴金额通常等于原改变土地用途时补缴的土地价款数额。
七、后续监管与开发
严格监管：
- 镇街会落实属地主体责任，对土地开发利用及规划实施情况进行严格监督和管理。
推动开发：
- 鼓励土地使用权人按照协议约定的时间动工开发，并推动项目按期竣工达产。
需要注意的是，不同地区的具体流程和政策可能有所不同。因此，在实际操作中，建议咨询当地自然资源部门或相关机构以获取最准确的信息和指导。