科研用地性质的房屋用于商业出租，租赁合同的效力需分情况讨论，具体如下：

1. 若科研用地房屋经合法程序变更土地用途为商业用途，并取得相应规划许可和产权变更登记：

   • 在此情况下，房屋已具备商业出租的合法条件，租赁合同双方主体适格、意思表示真实、内容不违反法律行政法规的强制性规定，该租赁合同有效。双方应按照合同约定履行各自义务，如出租方提供符合商业用途的房屋，承租方按时支付租金等。

2. 若科研用地房屋未变更土地用途，也未取得相应规划许可和产权变更登记，但当地政策允许临时改变土地用途用于商业出租，并办理了相关审批手续：

   • 根据相关政策规定，若房屋在特定条件下（如临时、有限期等）被允许用于商业出租，并办理了审批手续，那么在此期间内签订的租赁合同在审批期限内有效。但需注意，一旦审批期限届满或政策发生变化，租赁合同可能面临无法继续履行的风险。

3. 若科研用地房屋未变更土地用途，也未取得相应规划许可和产权变更登记，且当地政策明确禁止科研用地房屋用于商业出租：

   • 在此情况下，租赁合同因违反法律行政法规的强制性规定（如土地用途管制规定）而无效。双方因无效合同取得的财产应相互返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。例如，若出租方明知房屋不能用于商业出租仍签订合同，则可能需承担主要过错责任。

法律建议：

• 对于出租方：在出租科研用地房屋前，务必了解当地土地用途管制政策和房屋出租相关规定，确保房屋具备合法出租条件。若需变更土地用途或办理相关审批手续，应提前办理并确保手续齐全。
• 对于承租方：在签订租赁合同前，应仔细审查房屋产权证明、土地用途证明及相关审批手续，确保房屋具备合法出租条件。若对房屋性质或出租条件存在疑问，可咨询当地相关部门或专业律师。

可能法律后果：

• 若租赁合同无效，双方可能面临财产返还和损失赔偿的风险。对于承租方而言，可能因无法继续使用房屋而遭受经济损失；对于出租方而言，可能因合同无效而无法收取租金或需承担赔偿责任。

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