农村租赁合同中约定的租赁期限超过20年的，超出部分无效，这是由《中华人民共和国民法典》第七百零五条明确规定的。以下是对这一问题的详细分析：

1. 法律规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这一规定适用于所有类型的土地租赁，包括农村土地租赁。

2. 法律后果：

   • 有效部分：在农村租赁合同中，约定的租赁期限在二十年以内的部分是合法有效的，双方应严格按照合同约定履行义务。
   • 无效部分：超出二十年的租赁期限部分在法律上视为无效，不影响前二十年合同的效力。当二十年期限届满时，若双方希望继续租赁，需另行协商并签订新的租赁合同。

3. 实际影响：

   • 合同履行：在租赁期限内，双方应按照合同约定履行各自的义务，包括支付租金、使用租赁物等。
   • 续租问题：租赁期满二十年后，若双方仍有继续租赁的意愿，可以续订租赁合同，但续订期限自续订之日起同样不得超过二十年。
   • 法律风险：对于超出二十年的部分，由于不受法律保护，一旦发生纠纷，超出部分的权益可能无法得到法律的有效保障。

4. 特殊情况：

   • 虽然一般情况下农村土地租赁合同的最长期限为二十年，但在某些特殊情况下，如通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地且经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租方式流转土地经营权。然而，这并不意味着这些特殊情况下的租赁期限可以无限制地延长，仍然需要遵循相关法律法规的规定，即租赁期限不得超过二十年。

5. 实践建议：

   • 明确租赁期限：在签订农村租赁合同时，务必明确约定租赁期限，并确保不超过二十年，以避免未来可能的法律纠纷。
   • 及时续订合同：若希望长期租赁土地，应在二十年期限届满前及时与对方协商并续订合同，以确保租赁关系的连续性。
   • 遵守法律规定：租赁双方应严格遵守土地管理法规和租赁合同的约定，避免因违反法律规定或合同约定而引发不必要的法律风险和纠纷。

总结与建议：在签订农村租赁合同时，双方应充分了解并遵守法律对租赁期限的限制，确保合同的合法性和有效性。对于超出20年的租赁约定，应明确其无效性，并在合同中进行相应说明，以避免未来可能产生的法律纠纷。同时，在合同到期前，双方应及时沟通并协商续租事宜，以确保租赁关系的连续性和稳定性。如果你在农村租赁方面还有其他问题，可以直接向我咨询。