农房租20年，其中超出20年的部分是不受法律保护的，但前20年的租赁关系是合法有效的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这一规定明确指出了租赁合同的最长期限限制，同样适用于农房租赁合同。
二、实际影响
合同效力：
- 虽然农房租赁合同中超过二十年的部分在法律上被认定为无效，但这并不影响合同中前二十年部分的效力。即，前二十年的租赁关系仍然是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自的义务，如支付租金、维护房屋等。
续租与重新签订：
- 在租赁期限届满后，双方当事人可以协商续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。如果双方希望继续维持租赁关系，需要在每个二十年周期结束后重新签订合同，明确新的租赁期限及租金等相关条款。
法律风险：
- 对于超出二十年的部分，由于不受法律保护，一旦发生纠纷，如租金支付、房屋损坏赔偿等，超出部分的权益可能无法得到法律的有效保障。因此，在签订农房租赁合同时，双方应当谨慎约定租赁期限，避免产生不必要的法律风险。
三、特殊情况
值得注意的是，虽然一般情况下农房租赁合同的最长期限为二十年，但在某些特殊情况下，如通过合法途径获得长期土地使用权的农房，其租赁期限可能会受到其他法律法规或政策的影响。然而，这并不意味着这些特殊情况下的租赁期限可以无限制地延长，仍然需要遵循相关法律法规的规定，特别是关于租赁期限的限制。
四、建议
明确租赁期限：
- 在签订农房租赁合同时，双方应当明确约定租赁期限，并确保不超过法律规定的二十年限制。如果双方希望有更长期的租赁关系，可以考虑在每个二十年周期结束后重新签订合同。
详细约定条款：
- 除了租赁期限外，双方还应当在合同中详细约定租金支付方式、房屋维护责任、违约责任等条款，以避免未来可能产生的纠纷。
咨询法律专业人士：
- 如果对农房租赁合同的签订或履行有任何疑问或担忧，建议咨询法律专业人士，如律师或法律顾问，以获取专业的法律意见和帮助。
如有任何关于农房租赁的法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。