结论前置：
- 租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。这是基于《中华人民共和国民法典》第七百零五条的明确规定。
- 在二十年内，合同有效且双方需按约履行；超出二十年的部分，不具有法律效力，但不影响二十年内合同的效力。租赁期限届满后，当事人可以续订，但续订期限同样不得超过二十年。
详细解读：
法律规定与超过部分无效的含义
- 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。这一规定是强制性的，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因租赁期限过长而引发的各种不确定性和潜在风险。
- 超过部分无效：若租赁合同中约定的期限超过二十年，则超出部分无效。这意味着，合同中超过二十年的租赁期限条款不具有法律约束力。例如，一份为期三十年的租赁合同，前二十年有效，双方需依约履行；而后十年则无法律效力，出租人有权在二十年后选择不继续出租。
租赁期限届满后的处理
- 续订合同：当二十年的租赁期限届满时，双方当事人可以协商续订租赁合同。然而，续订的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。这是为了保障租赁市场的稳定和当事人的合法权益。
- 不续订合同：若双方未就续订达成一致，或出租人选择不续租，则承租人需在租赁期限届满后搬离租赁物。
实际影响与处理建议
对出租人的影响：
- 若租赁合同约定了超过二十年的期限，出租人在二十年后可能无法依据原合同条款约束承租人，如租金递增条款等。因此，出租人应合理规划租赁期限，避免因超过法定限制而导致权益受损。
- 在签订合同时，出租人应明确告知承租人租赁期限的限制，并确保合同内容符合法律规定。
对承租人的影响：
- 承租人不能依据超过二十年部分的合同约定主张权利。在二十年期满后，若出租人不愿续租，承租人需做好搬离准备。
- 承租人在签订合同时应充分考虑租赁期限，以避免未来可能出现的搬迁风险。同时，承租人可以要求出租人在合同中明确约定续租的条件和方式。
租金与押金问题：
- 对于已支付的超过二十年部分的租金和押金，双方应根据实际情况进行协商处理。通常，已支付的款项应按照有效租赁期限进行计算和退还。
- 若因租赁期限问题导致合同无法继续履行或产生纠纷，双方应首先通过协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。
违约责任：
- 若因租赁期限问题导致合同无法继续履行或产生纠纷，违约方应承担相应的违约责任，包括赔偿对方因此造成的损失及承担其他法律责任。
- 双方在签订合同时应明确约定违约责任和纠纷解决方式，以便在发生纠纷时能够迅速、有效地解决问题。
总结：在处理租赁合同期限问题时，双方应严格遵守《民法典》的相关规定，确保合同内容合法有效。对于已签订的超过二十年租赁期限的合同，双方应协商解决并根据实际情况妥善处理。若你在租赁合同方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。