结论前置：在欠物业费的情况下，起诉对象需根据租赁合同的具体约定及《物业管理条例》的相关规定来确定。一般而言，业主（房东）是物业费的缴纳责任主体；但若租赁合同中明确约定由租户承担，则租户也可能成为被诉对象。

详细分析：

1. 一般情况下的责任主体：

   • 根据《物业管理条例》第七条，业主作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。因此，在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房东。因为房东是法律上的责任主体，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务。

2. 租赁合同中的特殊约定：

   • 约定由租户承担物业费：若租赁合同明确约定由租户承担物业费，那么租户即成为直接的债务责任人。若租户不按时缴纳，物业公司有权直接起诉租户。在此情况下，租户需承担因未履行合同约定而产生的法律责任。例如，若租赁合同中写明“租户负责支付租赁期间的物业费”，则租户有义务按时缴纳，否则可能面临法律诉讼。
   • 约定由房东承担物业费：若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。例如，若合同中写明“房东负责支付租赁期间的物业费”，但房东未支付，物业公司起诉房东后，房东可再向租户追讨。

3. 法律建议与实际操作：

   • 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题，以避免不必要的法律纠纷。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识。例如，双方可以约定分期缴纳或延期缴纳等方案。
   • 证据收集：若协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。这些证据将有助于证明拖欠物业费的事实及责任归属。
   • 法律途径：在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。在诉讼过程中，各方应积极配合法院的调查和审理工作，以维护自己的合法权益。

特殊情况下的考虑：

• 若租赁合同中未明确约定物业费的承担者，但房东和租户在实际操作中形成了某种惯例（如租户一直缴纳物业费），则这种惯例可能被视为合同的一部分，对双方具有约束力。然而，这种惯例的效力可能因地区和具体案件而异，因此在实际操作中需谨慎对待。

总结与建议：

• 在处理欠物业费的问题时，首先应查看租赁合同中的相关约定，以确定责任主体。
• 若合同中有明确约定，则按照约定执行；若合同未约定或约定不明，则根据《物业管理条例》的相关规定来确定责任主体。
• 在实际操作中，各方应保持沟通、友好协商，并尽可能收集相关证据以支持自己的主张。若协商无果，则可通过法律途径解决纠纷。

如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。