结论前置：物业公司起诉的对象是业主还是租户，主要取决于租赁合同的具体约定以及物业费的实际缴纳责任归属。在一般情况下，业主是物业费的缴纳责任主体；但若租赁合同中有明确约定由租户承担物业费，则租户也可能成为被诉对象。
详细分析：
一般情况下的责任主体：
- 根据《物业管理条例》的相关规定，业主作为物业服务合同的签订方，有义务按时交纳物业服务费用。因此，在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房东。这是因为房东是法律上的责任主体，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务。
租赁合同中的特殊约定：
- 约定由租户承担物业费：如果租赁合同中明确约定了物业费由租户承担，那么租户就成为了直接的债务责任人。在这种情况下，如果租户不按时缴纳物业费，物业公司有权直接起诉租户，要求其承担因未履行合同约定而产生的法律责任。
- 约定由房东承担物业费：若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。
实际操作中的建议：
- 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可以与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，以达成共识并避免不必要的法律纠纷。
- 证据收集：如果协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。这些证据将有助于法院在审理案件时作出公正的裁决。
- 法律途径：在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可以选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。
法律背景与后果：
- 如果物业公司起诉了错误的对象（如本应起诉租户却起诉了房东，或反之），可能会导致诉讼进程受阻或法院判决不利于物业公司。因此，在起诉前，物业公司应仔细审查租赁合同和相关证据，以确定正确的起诉对象。
- 对于租户或房东而言，如果被错误起诉，可以积极应诉并提供相关证据证明自己的清白。在必要时，也可以寻求法律援助或咨询专业律师以维护自己的合法权益。
进一步思考：
- 在签订租赁合同时，房东和租户应明确约定物业费的承担方和缴纳方式，以避免未来可能出现的纠纷。
- 物业公司也应加强与房东和租户的沟通，及时了解物业费的缴纳情况，并在必要时采取合法手段进行催缴。
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