针对租客交定金后迟迟不签合同，且在签订长期合同后仅居住3个月便违约的情况，可按以下步骤处理：
定金处理
- 定金性质与效力：根据《民法典》第五百八十七条，定金具有担保合同履行的功能。若因租客原因未签订正式合同，且出租方无过错（如未擅自提高租金、改变房屋条件等），出租方有权没收定金。
- 例外情形：若双方已就合同主要条款（如租金、租期）达成一致，仅因形式问题（如未签字盖章）未签订书面合同，但租客实际入住，则定金可能转化为租金预付款，需根据实际履行情况处理。
长期合同违约责任
- 合同解除权：租客仅居住3个月便违约，出租方可根据《民法典》第七百二十二条，以租客“拖欠租金”或“明确表示不履行主要债务”为由，书面通知解除合同，并要求租客腾退房屋。
- 违约金与损失赔偿：
- 若合同明确约定违约金（如“提前解约需支付2个月租金作为违约金”），出租方可直接主张违约金，但需注意违约金过高（超过实际损失30%）时，租客可请求法院调整。
- 若合同未约定违约金，出租方可主张实际损失，包括：剩余租期租金损失（需扣除合理转租期）、房屋空置期损失、重新出租的中介费等。
证据收集与诉讼准备
- 关键证据：
- 定金收据或转账记录（证明定金支付事实）；
- 书面租赁合同（证明租期、租金、违约责任等条款）；
- 租客违约证据（如搬离通知、欠租记录、沟通记录等）；
- 房屋现状照片/视频（证明租客未损坏房屋，避免被反诉赔偿）。
- 诉讼策略：若租客拒绝配合，出租方可向法院起诉，主张解除合同、没收定金（或抵扣违约金）、赔偿损失。诉讼时效为3年，自知道违约之日起计算。
实务建议
- 优先协商：通过书面催告函要求租客限期履行义务（如支付租金、继续居住），否则将解除合同并追究责任。协商可降低时间成本，但需保留书面记录。
- 避免自行处置房屋：在合同未解除前，出租方不得擅自换锁、清空房屋，否则可能被租客反诉“侵犯居住权”或“非法侵占”。
- 长期合同风险防范：未来签订合同时，可约定“租客逾期支付租金超15日，出租方有权单方解约并没收押金”“违约金为剩余租期租金的20%”等条款，以增强约束力。
总结：出租方需先依据定金规则和合同条款主张权利，通过协商或诉讼要求租客承担违约责任。具体处理需结合合同内容、证据充分性及租客态度综合判断，建议根据实际情况选择最优方案。