采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房是无效的，并且违法。

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）的相关规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这是明确禁止的行为。如果房地产开发企业违反了这一规定，将面临警告、责令限期改正以及处以1万元以上3万元以下罚款的行政处罚。

从实际案例来看，也有房地产开发企业因采取变相售后包租方式销售未竣工商品房而被处罚的情况。这些案例都表明了法律对此类行为的严厉态度。

因此，我强烈建议房地产开发企业不要采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，以避免可能的法律风险和经济损失。同时，购房者在购买商品房时也应警惕这种销售方式，保护自己的合法权益。

如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问，我会尽我所能为你提供帮助。