结论前置：房屋未竣工时签订的售后包租合同，其效力需根据具体情况判定。一般情况下，若房屋未经验收或存在法律法规禁止出租的情形，合同可能无效；但若在一审法庭辩论终结前房屋通过验收或取得相关许可，合同可能被视为有效。
一、合同效力的一般原则
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，合同有效需满足以下条件：
- 行为人具有相应的民事行为能力。
- 意思表示真实。
- 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
只要售后包租合同的双方当事人具备上述条件，且合同内容合法，那么合同在一般原则上是有效的。
二、房屋未竣工对合同效力的影响
未经竣工验收的房屋：
- 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，若房屋未经验收，出租人将其出租给承租人，可能因违反法律强制性规定而导致合同无效。
- 进一步地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第三条第一款，出租人就未经竣工验收的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但这一规定也给出了补救措施，即如果在一审法庭辩论终结前，房屋经主管部门批准建设（通常意味着通过了竣工验收），那么租赁合同可以被认定为有效。
法律法规禁止出租的情形：
- 除了未经竣工验收外，若房屋还存在其他法律法规禁止出租的情形，如属于违法建筑、不符合安全防灾等工程建设强制性标准等，那么租赁合同同样可能无效。
- 例如，根据《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第六条，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
三、特殊情况下的合同效力
- 在某些特殊情况下，即使房屋未竣工或存在其他问题，租赁合同也可能被视为有效。这主要取决于在一审法庭辩论终结前，房屋是否取得了必要的许可或通过了验收。
- 例如，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这一规定同样适用于房屋未竣工的情况，只要在一审法庭辩论终结前房屋通过了验收或取得了相关许可。
四、合同无法实际履行的风险
- 即使房屋未竣工时签订的售后包租合同有效，也可能因房屋尚未建成而无法按时交付，导致承租人无法使用租赁房屋。此时，出租人可能构成违约，需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 例如，因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致房屋无法按时竣工交付，出租人需按合同约定和法律规定向承租人承担责任。
五、建议与总结
- 对于房东（开发商）而言：在签订售后包租合同前，应确保房屋已经通过竣工验收并符合所有相关法规要求。若房屋尚未竣工，应明确告知承租人房屋的实际情况和可能存在的风险，并在合同中约定相应的条款以规避法律纠纷。
- 对于承租人而言：在签订售后包租合同前，应仔细核查房屋的验收情况、规划许可等文件，确保房屋符合出租条件。若发现房屋存在未经验收或存在其他问题的情况，应谨慎考虑是否签订合同，并可在合同中约定相应的违约责任和赔偿条款以保护自己的合法权益。
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