遗产房私下签订的协议，在满足一定条件下是有效的，但具体效力需根据协议内容和实际情况进行综合判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：

   • 签订遗产房协议的各方必须是具备完全民事行为能力的人。这意味着他们必须是精神正常且年满18周岁的成年人，或者虽未满18周岁但已以自己的劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为能力人。如果一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，则协议效力可能存在问题，可能会被认定为无效或效力待定（需经法定代理人追认后才有效）。

2. 意思表示真实：

   • 协议内容必须是各方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，如果老人在未受外界压力影响下，自愿与子女签订关于遗产房分配的协议，那么该意思表示即为真实有效。反之，如果存在欺诈或胁迫等情形，受损方有权请求人民法院或仲裁机构撤销协议，撤销后协议自始无效。

3. 内容合法且不违背公序良俗：

   • 协议内容应符合法律规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。例如，遗产房协议中不能包含逃避债务、损害国家利益等违法违规内容。同时，协议内容也不得违背社会公德和善良风俗。如果协议内容违法或违背公序良俗，那么该协议将无效。

4. 遗嘱性质的遗产房协议还需符合法定形式：

   • 如果遗产房协议具有遗嘱性质，那么它还需满足遗嘱的法定形式要求。例如，自书遗嘱需由遗嘱人亲笔书写、签名并注明年月日；代书遗嘱需有两个以上见证人在场见证等。如果协议不符合遗嘱的法定形式，那么遗嘱可能无效，进而影响遗产房协议的效力。

5. 与其他遗产处理方式的关系：

   • 遗产继承的方式包括遗嘱继承、遗赠、遗赠抚养协议和法定继承等。如果遗嘱人在生前已通过其他合法方式（如公证遗嘱）对遗产房进行了处理，那么这些处理方式可能会优先于私下签订的遗产房协议。

建议与指导：

• 在签订遗产房协议时，务必确保各方具备完全民事行为能力，且意思表示真实、内容合法且不违背公序良俗。
• 如果协议具有遗嘱性质，还需特别注意满足遗嘱的法定形式要求。
• 考虑到遗产房协议可能涉及复杂的法律关系和利益冲突，建议在签订前咨询专业律师（即向我咨询），以确保协议的合法性、有效性和可操作性。

综上所述，遗产房私下签订的协议在满足一定条件下是有效的，但具体效力需根据协议内容和实际情况进行综合判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。