当租户不按约定交租时，作为出租人，您可以采取以下一系列措施来维护自身权益：
一、沟通协商
了解原因：
- 首先，尝试与租户进行友好沟通，了解其未按时交租的具体原因。这可能是因为经济困难、临时资金周转问题，或是其他特殊情况。通过沟通，双方可以共同寻求解决方案，如延期支付、分期支付等，以达成共识。
书面催告：
- 若口头沟通无果，您应发出书面的租金催告函。在催告函中，明确指出租户逾期未支付租金的情况，包括拖欠的金额、应支付的时间，以及逾期支付的后果（如违约金、解除合同等）。同时，保留好催告函的送达凭证，如邮寄回执或电子邮件发送记录，以备后续可能的纠纷处理使用。
二、依据合同条款追究违约责任
查看合同条款：
- 仔细审查租赁合同中关于租金支付及违约责任的具体约定。这包括逾期支付租金的违约金计算方式、押金扣除条件，以及合同解除的条件等。确保您对合同条款有清晰的理解，以便在后续处理中能够准确引用。
执行合同条款：
- 违约金：如果合同明确规定了逾期支付租金的违约金计算方式，您有权按照合同约定要求租户支付违约金。这既是对租户违约行为的惩罚，也是对您因此遭受损失的补偿。
- 扣除押金：在合理催告后租户仍未支付租金的，且合同中有相关约定的，您可以依约扣除相应押金以抵付租金或违约金。同时，及时通知租户说明扣除情况，确保双方对押金扣除有明确的了解。
三、法律途径
申请支付令：
- 若租户承认欠付租金但拖延支付，您可以向法院申请支付令。法院经审查符合条件的，会向租户发出支付令，要求其在规定期限内履行支付义务。若租户未提出异议且不履行支付令，您可以申请强制执行，以维护自身权益。
提起诉讼：
- 若支付令无法解决问题或租户对租金支付存在争议，您可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，您需提供租赁合同、租金催告记录、支付凭证等相关证据，以证明租户未按合同约定支付租金的事实。法院会根据双方提供的证据和法律规定进行审理，并作出判决。若租户败诉仍不履行义务，您可以申请法院强制执行。
申请仲裁（前提是有仲裁条款）：
- 如果租赁合同中约定了仲裁条款，您可以向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁程序相对灵活高效，且仲裁裁决具有法律效力。一方不履行仲裁裁决的，另一方可以向法院申请强制执行。
四、其他注意事项
调解：
- 在采取法律途径之前，您还可以考虑邀请地方组织如居民调解委员会、村民调解委员会等进行调解。调解是一种非诉讼的纠纷解决方式，有助于促进双方和解并履行交纳租金的义务。
风险防范：
- 为了避免类似纠纷的再次发生，您可以在签订合同时完善合同条款，明确租金支付方式、逾期责任及争议解决机制。同时，定期跟进租金缴纳情况，建立租金台账，及时发现异常并采取应对措施。此外，考虑投保房屋租赁险，以转移潜在损失风险。
合法清场：
- 若法院判决支持您的诉求，但租户仍不履行腾退房屋的义务，您可以申请法院强制执行。在强制执行过程中，务必遵守法定程序，禁止自力救济行为（如自行断水断电、换锁或强行驱赶租户），否则可能承担法律责任。
综上所述，当租户不按约定交租时，您应综合运用沟通协商、合同条款追究违约责任以及法律途径等多种手段来维护自身权益。同时，注意保留好相关证据材料以备不时之需，并遵循法定程序进行操作。