结论：甲方写协议租房租土地30年，该协议在土地租赁部分可能因超过法定最长期限而部分无效，房屋租赁部分则需根据具体情况判断是否有效。

分析说明：

1. 土地租赁部分：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，如果协议中约定的土地租赁期限为30年，那么超出的10年部分将是无效的。

2. 房屋租赁部分：

   • 房屋租赁的期限则相对灵活，但同样受到法律的一定限制。一般来说，房屋租赁合同可以约定较长的租赁期限，但并非没有限制。不过，与土地租赁不同的是，房屋租赁并没有一个明确的法定最长期限（除了受民法典中关于租赁期限一般不得超过二十年的原则性规定影响，但这一规定在房屋租赁实践中往往通过续租等方式来规避）。然而，如果房屋租赁合同中约定的期限过长，且存在其他不合理条款（如租金过低、租期过长导致的不公平等），法院可能会根据具体情况对合同进行调整或宣告部分无效。但就本题而言，仅从租赁期限30年这一角度来看，房屋租赁部分并不直接因期限过长而无效，除非该期限违反了其他相关法律法规或公序良俗。

特殊场景：

• 如果协议中同时包含了土地租赁和房屋租赁，且租赁期限均为30年，那么土地租赁部分超出的10年将无效，而房屋租赁部分则需根据上述分析判断其有效性。
• 另外，如果协议中存在其他违法或不合理条款，如租金支付方式违法、租期届满后房屋或土地归属不明等，这些条款也可能导致整个协议或部分条款无效。

行动建议：

• 对于甲方：在签订租赁协议时，应确保租赁期限符合法律规定，避免因期限过长而导致协议部分无效。同时，应明确协议中的各项条款，确保双方权益得到保障。
• 对于乙方（承租方）：在签订协议前，应仔细审查协议内容，特别是租赁期限、租金支付方式等关键条款。如发现协议中存在违法或不合理条款，应及时与甲方协商修改或拒绝签订协议。
• 双方共同建议：无论甲方还是乙方，在签订租赁协议时，都建议咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。

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