签订30年的租赁合同，其中超出20年的部分是无效的。以下是对这一问题的详细分析：

一、租赁期限的法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，如果一个租赁合同中约定的期限为30年，那么其中的10年将不具备法律效力，仅前20年的部分会被法律所认可和保护。

二、租赁合同效力的其他影响因素

虽然租赁期限是影响租赁合同效力的重要因素，但合同的效力并不仅仅由这一因素决定。合同的整体有效性还受到其他多个关键因素的影响，包括但不限于：

1. 合同双方的民事行为能力：签订合同的双方必须具备完全的民事行为能力，即能够充分理解合同内容、自主作出决策，并承担相应的法律责任。如果任何一方存在民事行为能力上的缺陷，合同可能会因此而被认定为无效或部分无效。

2. 合同内容的合法性：租赁合同的内容必须严格遵守国家法律法规的强制性规定，不得包含违法或损害社会公共利益的条款。否则，即使租赁期限在法定范围内，合同也可能因内容不合法而被判定为无效。

3. 是否违反法律、行政法规的强制性规定：除了上述提到的民事行为能力和内容合法性外，租赁合同还必须遵守所有相关的法律和行政法规。任何违反这些规定的合同条款都可能导致合同的整体或部分无效。

三、租赁期限届满后的处理

租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同。但需要注意的是，续订的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。这意味着，即使双方希望继续保持租赁关系，也需要在每次租赁期限届满后重新签订合同，并确保新的租赁期限不超过二十年。

四、法律建议

1. 在签订租赁合同时，务必明确租赁期限，并确保其不超过二十年。如果双方希望长期保持租赁关系，可以在租赁期限届满后续订合同。

2. 仔细审查合同的其他条款，确保它们符合法律法规的要求，并且双方均具备完全的民事行为能力。这有助于降低合同无效或部分无效的风险。

3. 在签订合同时寻求专业律师的帮助。作为专业律师，我可以为你提供全面的法律咨询和合同审查服务，确保你的合同合法有效，并帮助你更好地理解和规避潜在的法律风险。

如果你在签订或履行租赁合同过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询。