结论前置：土地转让租赁协议书若涉及甲方（出租方）、乙方（承租方）及第三方（可能涉及转租方、担保方等）的，其法律效力需根据具体情况判断，在符合法律规定且满足特定条件时，该协议书具备法律效力。以下从多个角度进行详细分析：
一、协议主体适格性
出租方资格：
- 出租方必须是依法有权处分该土地的主体。若土地为集体所有，则出租方通常为村集体经济组织或村民委员会；若土地为农户承包经营，则出租方需拥有合法的土地承包经营权。
- 若出租方无合法土地处分权，或未经其他共有人同意擅自出租共有土地，可能导致协议无效。
承租方资格：
- 承租方需具备完全民事行为能力，能独立承担民事责任。若承租方为企业，则需为合法注册的市场主体。
- 第三方若作为转租方或担保方等参与协议，也需具备相应的民事行为能力和资格。
二、意思表示真实性
- 协议签订须基于双方真实意愿，无欺诈、胁迫、重大误解等情形。若存在上述情形，协议可能因意思表示不真实而被撤销或认定无效。
- 第三方参与协议时，其意思表示也需真实，且不得与出租方或承租方恶意串通损害他人利益。
三、内容合法性
土地用途：
- 土地用途需符合规定，农用地原则上用于农业生产经营，不得擅自改变为非农业用途。若协议中约定的土地用途违反法律规定，可能导致协议无效。
- 第三方参与协议时，也需遵守土地用途管制规定，不得利用土地进行违法活动。
租赁期限：
- 根据《中华人民共和国民法典》，土地租赁期限不得超过二十年，超出部分法律不予保护。若协议中约定的租赁期限超过法定上限，超出部分无效。
其他条款：
- 协议中不得损害国家、集体和他人合法权益，避免以不合理低价出租损害集体利益等情形。
四、形式合法性与详细条款
- 建议采用书面形式签订协议，明确土地位置、面积、租赁期限、租金及支付方式、土地用途、违约责任等关键条款。若协议形式不合法或条款不明确，可能导致协议效力瑕疵或争议。
- 第三方参与协议时，其权利义务也需在协议中明确约定，以避免后续纠纷。
五、履行必要程序
- 集体土地出租需经村民会议讨论决定，确保民主议定程序的合法性。若未履行必要程序，可能导致协议无效。
- 第三方参与协议时，也需确保相关程序的合法性，如转租需经出租方同意等。
六、特殊事项明确约定
- 对于土地转租、征收补偿分配等特殊情况，需在协议中明确约定，以保障双方权益。若协议中未对特殊事项进行约定，可能导致后续争议。
综合建议：
- 在签订土地转让租赁协议书时，双方应仔细审查对方资格，确保主体适格；明确土地用途，避免违法改变用途；详细约定租赁期限、租金、支付方式及违约责任等关键条款；并确保协议签订过程中的自愿性和无欺诈、胁迫情形。
- 若涉及第三方参与协议，也需对第三方的资格、意思表示、权利义务等进行明确约定，并确保相关程序的合法性。
- 双方签字盖章后，应严格遵守协议约定，任何违反行为都将面临法律责任的追究。
若您在土地转让租赁协议书方面存在疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。