租赁合同补充签了三方转让协议，在满足一定条件下是有效的。以下是对此问题的详细分析：
一、三方转让协议有效的条件
主体合格：
- 三方转让协议的签订各方必须具备相应的民事行为能力。自然人需达到法定年龄且精神正常，能够理解并承担协议所规定的权利和义务。例如，若其中一方为未成年人，且未得到其法定代理人的同意或追认，则该未成年人签订的协议部分可能无效。
意思表示真实：
- 各方在签订三方转让协议时，必须基于真实自愿的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。如一方以不正当手段迫使另一方签订协议，则该协议可能因违背真实意愿而被认定为无效。
内容合法：
- 三方转让协议的内容不得违反法律法规的强制性规定，也不能损害国家利益、社会公共利益以及他人合法权益。例如，若协议中约定转让的租赁物为违法建筑或用于违法犯罪活动，则该协议因内容违法而无效。
形式符合要求：
- 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。对于涉及金额较大或较为重要的三方转让协议，最好采用书面形式签订，并由各方签字或盖章确认，以避免日后产生纠纷时无法举证。
二、三方转让协议与租赁合同的关系
- 三方转让协议通常是对租赁合同中权利义务的转让或变更。在签订三方转让协议时，应明确原租赁合同中的哪些条款被转让或变更，以及转让或变更后的权利义务如何分配。
- 若三方转让协议与原租赁合同存在冲突或不一致之处，应以三方转让协议为准。但原租赁合同中明示不得变更的条款，在三方转让协议中的变更则不发生法律效力。
三、特殊情况下的规定
批准手续：
- 依照法律、行政法规的规定，若租赁合同或三方转让协议应当办理批准等手续的，应当依照其规定执行。未办理批准等手续可能影响协议的生效，但不影响协议中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
违约金与违法用途：
- 若原租赁合同或三方转让协议中约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动而仍然签订协议的，这样的协议可能因违反法律法规或公序良俗而被认定为无效。
四、法律建议
- 在签订三方转让协议前，建议各方充分了解原租赁合同的内容，并就转让或变更的事项进行充分协商和沟通。
- 确保三方转让协议的内容合法、真实、自愿，并采用书面形式签订，由各方签字或盖章确认。
- 若对三方转让协议的法律效力或内容存在疑问，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议。
总结来说，租赁合同补充签了三方转让协议，在满足主体合格、意思表示真实、内容合法以及形式符合要求等条件下是有效的。在签订协议时，各方应确保协议内容的合法性、真实性和自愿性，并关注其与原租赁合同的关系及特殊情况下的规定，以避免可能的法律纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。