针对您提出的“宅基地买卖对方反悔不卖了且没签协议时违约金怎么赔”的问题，这确实是一个涉及合同法和宅基地买卖特殊规定的复杂情况。以下是我为您提供的详细解答：
一、合同效力与违约责任基础
首先，需要明确的是，有效的合同是追究违约责任的前提。在宅基地买卖中，合同的有效性通常取决于转让双方是否为同一集体经济组织内部成员，以及合同内容是否符合相关法律法规。若双方未签订书面协议，但存在口头约定或其他形式的证据（如聊天记录、转账记录等）能够证明买卖关系的存在，且该买卖关系不违反法律强制性规定，那么该口头约定或事实合同在法律上也可能被认定为有效。
然而，若因未签订书面协议导致合同内容不明确，或者买卖行为本身违反了法律强制性规定（如卖给非本集体经济组织成员），则合同可能被认定为无效。在合同无效的情况下，违约责任的追究将受到限制，主要依据过错程度和实际损失进行赔偿。
二、违约金与损失赔偿的处理
有口头约定或事实合同且有效的情况：
- 若双方虽未签订书面协议，但存在明确的口头约定，且该约定不违反法律强制性规定，那么当一方反悔时，另一方有权要求其承担违约责任。
- 由于未签订书面协议，违约金的具体数额或计算方式可能难以直接确定。此时，可以参考市场惯例、交易习惯或双方之前的协商记录来合理确定违约金数额。
- 若违约金难以确定，或者约定的违约金低于实际损失，受损方可以请求人民法院或仲裁机构根据实际损失情况（包括直接损失和间接损失）来判定赔偿金额。
合同无效的情况：
- 若因买卖行为违反法律强制性规定导致合同无效，那么双方应首先返还因合同取得的财产。
- 在返还财产后，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失（如交易费用、前期投入等）和间接损失（如预期收益，但需在合理预见范围内并提供证据）。
- 若双方都有过错，则各自承担相应的责任。
三、实际操作建议
收集证据：
- 尽管未签订书面协议，但应尽可能收集能够证明买卖关系存在的证据，如聊天记录、转账记录、证人证言等。
- 收集因对方反悔而遭受的实际损失证据，如交易费用票据、前期投入凭证等。
协商解决：
- 在采取法律行动前，尝试与对方沟通协商，指出其违约行为并要求赔偿损失。
- 协商过程要保留记录，若达成一致，形成书面协议并签字确认。
寻求法律帮助：
- 若协商无果，建议及时寻求专业律师的帮助，以维护自己的合法权益。
- 律师可以根据具体情况提供法律意见，协助收集证据，并代表您与对方进行谈判或提起诉讼。
四、特殊注意事项
- 宅基地使用权的转让受到严格限制，必须随同房屋一并转让，且转让双方必须为同一集体经济组织内部成员。若买卖行为违反这些规定，合同可能自始无效。
- 在处理宅基地买卖纠纷时，应充分考虑当地的具体政策和规定，以确保处理结果的合法性和合理性。
综上所述，宅基地买卖对方反悔不卖了且没签协议时，违约金的赔偿问题需根据合同的有效性、双方过错程度以及实际损失等多个方面来综合判定。建议您在处理此类纠纷时保持冷静，收集好相关证据，并寻求专业法律帮助以维护自己的合法权益。