结论前置：关于“借款人不还钱，签字协议房产抵押是否有效”的问题，这主要取决于房产抵押协议是否满足法律规定的生效要件。若满足，则房产抵押有效，债权人可以依法行使抵押权；若不满足，则房产抵押可能无效或存在瑕疵。以下从多个角度进行详细分析：

一、房产抵押协议的生效要件

1. 双方意思表示真实：

   • 借款人（抵押人）与债权人（抵押权人）必须就房产抵押事宜达成真实、一致的意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。

2. 抵押物合法且可抵押：

   • 抵押的房产必须是借款人合法拥有的财产，且该财产不存在法律上的禁止抵押情形（如已设定其他抵押权、被查封、扣押等）。

3. 签订书面抵押协议：

   • 根据《民法典》的相关规定，以房产等不动产设定抵押的，应当签订书面抵押协议。口头协议或未签订书面协议的，可能无法产生法律效力。

4. 办理抵押登记：

   • 以房产设定抵押的，必须依法办理抵押登记手续。抵押登记是抵押权设立的必要条件，未经登记，抵押权不得设立。

二、借款人未还款时房产抵押的效力

1. 若房产抵押协议有效且已办理抵押登记：

   • 在此情况下，债权人（抵押权人）有权依法行使抵押权，即就抵押的房产优先受偿。这包括通过拍卖、变卖等方式处置抵押房产，并就所得价款优先受偿借款本金、利息及可能产生的违约金等费用。

2. 若房产抵押协议存在瑕疵或未办理抵押登记：

   • 若房产抵押协议因意思表示不真实、抵押物不合法或不可抵押等原因而无效，则债权人无法行使抵押权。
   • 若房产抵押协议虽有效但未办理抵押登记，则抵押权未设立。此时，债权人虽可依据借款合同向借款人主张还款责任，但无法就抵押房产优先受偿。

三、法律建议

1. 确保房产抵押协议的有效性：

   • 在签订房产抵押协议时，务必确保双方意思表示真实、抵押物合法且可抵押，并签订书面协议。

2. 及时办理抵押登记：

   • 签订房产抵押协议后，应尽快前往相关部门办理抵押登记手续，以确保抵押权的设立。

3. 保留相关证据：

   • 在借款及抵押过程中，应妥善保留相关证据（如借款合同、房产抵押协议、转账记录等），以备不时之需。

4. 寻求法律帮助：

   • 若借款人未按时还款且房产抵押存在争议或瑕疵，建议及时咨询专业律师（如我，王玖玖律师，专注于婚姻家庭、经济纠纷领域），以便依法维护自身权益。

举例说明：假设甲向乙借款100万元，并以自己名下的一套房产作为抵押。双方签订了书面房产抵押协议，并办理了抵押登记。后甲未按时还款，乙有权依法行使抵押权，就抵押的房产优先受偿。若双方未签订书面协议或未办理抵押登记，则乙可能无法行使抵押权。

进一步思考：在实际操作中，房产抵押还可能涉及评估、公证等环节。为确保房产抵押的顺利进行及后续权益的保障，建议在办理房产抵押时咨询专业律师或相关机构，以获取更全面、准确的法律指导。