借款还不上时，以房抵债协议在符合一定条件下是有效的。以下从不同角度为你详细分析：
协议有效的条件
- 双方真实意思表示：以房抵债协议必须是双方当事人在平等、自愿的基础上，真实表达自己的意愿而订立的。如果一方是在被欺诈、胁迫等情况下签订的协议，那么该协议可能因缺乏真实意思表示而被认定为无效。例如，借款人因被债权人威胁如果不签订以房抵债协议就会对其家人不利，在这种情况下签订的协议，借款人可以在法定期限内请求法院或仲裁机构撤销该协议。
- 不违反法律法规强制性规定：协议内容不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。比如，如果以房抵债的房屋是违法建筑，那么基于该违法建筑签订的以房抵债协议就会因违反法律法规的强制性规定而无效。因为违法建筑本身不受法律保护，不能作为合法的财产进行抵押或抵债。
- 房屋产权清晰：用于抵债的房屋产权必须明确，不存在争议。如果房屋存在多个共有人，那么签订以房抵债协议时需要所有共有人的一致同意。否则，未经其他共有人同意而签订的协议可能会被认定为无效。例如，夫妻共同共有的房屋，一方未经另一方同意擅自与债权人签订以房抵债协议，另一方可以主张该协议无效。
协议可能无效的情况
- 流押条款无效：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿，该约定无效。在以房抵债协议中，如果存在类似“借款到期未还，房屋直接归债权人所有”的流押条款，该条款是无效的。但需要注意的是，流押条款无效并不影响以房抵债协议其他部分的效力，如果协议其他部分符合法律规定，仍然可能是有效的。
- 恶意串通损害他人利益：如果借款人和债权人签订以房抵债协议时存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况，那么该协议会被认定为无效。例如，借款人和债权人为了逃避对其他债权人的债务，故意签订以房抵债协议，将房屋低价抵给债权人，这种行为就属于恶意串通损害他人利益，协议无效。
协议有效后的处理
如果以房抵债协议有效，双方可以按照协议约定办理房屋过户手续。在办理过户手续时，需要缴纳相关的税费，如契税、印花税等。具体的税费标准和计算方式如下：
- 契税：契税的计税依据为房屋的价格，税率根据房屋的面积和购房套数等因素有所不同，一般为1% - 3%。计算公式为：契税 = 房屋价格 × 契税税率。例如，一套价值100万元的房屋，契税税率为1.5%，那么需要缴纳的契税为100万×1.5% = 1.5万元。
- 印花税：印花税的税率为万分之五，计算公式为：印花税 = 房屋价格 × 0.05%。例如，上述100万元的房屋，需要缴纳的印花税为100万×0.05% = 500元。
在签订以房抵债协议时，建议你仔细审查协议条款，确保协议符合法律规定和自己的真实意愿。如果对协议的效力或相关法律问题存在疑问，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。