土地抵押和在建工程抵押并不属于同一个类型，它们在多个方面存在显著差异。以下是对这两者的详细比较：

一、抵押标的物

1. 土地抵押：抵押的标的物是土地使用权，即土地本身的使用权益，不包括土地上的建筑物（除非特别约定且符合法律规定）。土地抵押时，土地上可能尚未有任何建筑物，或者建筑物并非抵押的一部分。

2. 在建工程抵押：抵押的标的物是正在建造中的建筑物及其所占用的土地使用权。这包括从基础施工到主体结构完成等各个阶段的建筑，以及与之紧密相连的土地使用权。在建工程抵押时，土地和建筑物是作为一个整体进行抵押的。

二、抵押设立条件

1. 土地抵押：

   • 需持有合法有效的土地使用权证书。
   • 土地性质和用途需符合法律法规及土地出让合同约定。
   • 必须办理抵押登记手续。

2. 在建工程抵押：

   • 需取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等合法证件。
   • 投入工程的自有资金需达到工程建设总投资的一定比例（通常25%以上）。
   • 必须办理抵押登记，且登记时需详细记载在建工程的情况。

三、抵押价值评估

1. 土地抵押：评估相对直接，主要考虑土地位置、面积、用途及市场行情。地理位置和规划用途对土地价值影响重大。

2. 在建工程抵押：评估复杂，需考虑土地价值、建设进度、已投入成本、后续工程造价、市场预期等多个因素。例如，一个在建的住宅小区，其抵押价值不仅取决于土地价值，还取决于已建成房屋的面积、质量、装修标准以及未完工部分的建设成本和市场前景。

四、风险程度

1. 土地抵押：风险相对稳定，土地价值受市场供需关系和城市规划调整影响，但总体波动较小。

2. 在建工程抵押：风险较高，可能面临建设风险（如工程质量问题、工期延误）和市场风险（如房地产市场波动），这些因素都可能导致抵押价值的变化。

五、抵押权实现方式

1. 土地抵押：实现方式相对直接，通常通过拍卖、变卖土地使用权来偿还债务。

2. 在建工程抵押：实现方式复杂，可能涉及继续建设、解决质量问题、协调多方利益等。若工程接近完工，可通过协商建设完成后拍卖或变卖；若停工或存在质量问题，则需先解决后续建设或修复问题。

六、法律关系与规定

• 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。这意味着，在实际操作中，在建工程抵押时，其占用范围内的土地使用权应一并抵押，体现了土地与建筑物在抵押时的不可分割性。

• 同时，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条也明确规定，以建设用地使用权及正在建造的全部或者部分房屋等在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权的首次登记。这进一步强调了土地与在建工程在抵押时的整体性。

总结与建议：

土地抵押和在建工程抵押在抵押标的物、设立条件、价值评估、风险程度及抵押权实现方式等方面均存在显著差异。在实际操作中，应根据具体情况选择适合的抵押方式，并充分考虑相关法律风险和实现难度。如果您在处理相关抵押事务时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。