在建工程抵押转为正式抵押确实属于抵押权的一种延续和变更形式。以下从几个方面为你详细解释：

一、概念与背景

1. 在建工程抵押：这是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2. 正式抵押：通常指建筑物竣工验收后，以完整的房地产（包括土地和房屋）作为抵押物进行的抵押登记。

3. 转换的必要性：当在建工程项目完工并通过验收后，原来的在建工程抵押状态与实际的房地产状态已经不符。为了确保贷款的持续有效性和抵押物的合法性，需要将原来的在建工程抵押转换为正式抵押。

二、转换流程与抵押权的性质

1. 转换流程：

   • 项目竣工验收，取得相关证明文件。
   • 办理房地产权证，将土地使用权和房屋所有权合并登记。
   • 解除在建工程抵押登记。
   • 办理正式抵押登记，以新取得的房地产权证为抵押物。

2. 抵押权的性质：

   • 在这个转换过程中，抵押权并没有消失或改变其本质属性，而是从一种形式（在建工程抵押）转变为另一种形式（正式抵押）。
   • 抵押权的主体（抵押权人）、客体（抵押物）以及抵押权所担保的债权等核心要素在转换过程中保持不变。

三、法律效果与风险

1. 法律效果：

   • 转换后，抵押权继续有效，且抵押物的状态与实际相符，增强了抵押权的稳定性和可靠性。
   • 正式抵押登记为抵押权人提供了更强的法律保障，因为完整的房地产作为抵押物通常具有更高的价值。

2. 风险：

   • 如果未及时办理转换手续，可能导致抵押权悬空，即抵押权无法有效对抗第三人，增加贷款违约和资产被查封的风险。
   • 转换过程中需确保所有法律文件的一致性和有效性，避免因信息错误或程序瑕疵导致抵押无效。

四、实际案例与建议

• 实际案例：某房地产开发企业在建设过程中以在建工程抵押向银行贷款，项目竣工后成功将在建工程抵押转换为正式抵押，保障了贷款资金的持续性，同时避免了法律风险。

• 建议：

  • 开发商应建立专项管理机制，在项目竣工前提前启动转换准备工作。
  • 与金融机构、政府部门保持密切沟通，确保流程顺畅。
  • 聘请专业律师或法律顾问协助办理转换手续，确保合规并规避潜在纠纷。

综上所述，在建工程抵押转为正式抵押是抵押权的一种延续和变更形式，它确保了贷款的持续有效性和抵押物的合法性。如果你在这一过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。