以房租抵债协议是否需要开发票，需分情况讨论：

1. 若抵债行为被认定为销售不动产或租赁服务
   根据《增值税暂行条例》及实施细则，若房东将房屋所有权转移给债权人（如以房抵债后办理过户），或虽未过户但实质构成租赁服务（如约定抵债期间房屋由债权人使用并收取“租金”），则属于增值税应税行为。此时房东需按“销售不动产”或“租赁服务”税目开具增值税发票，否则可能面临税务机关追缴税款、滞纳金及罚款的风险。

2. 若抵债行为被认定为债务重组
   根据《企业会计准则第12号——债务重组》，若双方约定以房屋租金抵销部分或全部债务，且未涉及房屋所有权转移或租赁服务实质，可能被认定为债务重组。此时是否开具发票需结合税务机关认定：

   • 若税务机关认为抵债金额属于“非货币性资产交换”，可能要求按公允价值确认收入并开具发票；
     
   • 若认为属于“债务豁免”，则可能无需开具发票，但需按税法规定申报相关收入或损失。

3. 实务建议

   • 协议条款明确性：在协议中明确抵债方式（如是否涉及所有权转移、租赁期限、租金计算方式等），避免税务争议；
     
   • 税务合规性：建议双方提前咨询主管税务机关，确认抵债行为的税务定性及发票开具要求；
     
   • 证据留存：保留协议、房屋交付记录、债务清偿证明等文件，以备税务检查。

总结：是否需要开发票取决于抵债行为的税务定性。若涉及销售不动产或租赁服务，通常需开具发票；若为债务重组，则需根据具体情形判断。建议双方在协议签订前明确税务处理方式，并咨询专业税务人员或向我进一步提问。