债权人可以起诉第三方，但具体能否胜诉及获得相应救济，需根据协议性质、履行情况及法律规定综合判断。以下从不同角度为你详细分析：
一、协议性质与法律效力
若协议被认定为“以物抵债协议”且合法有效：
- 根据《民法典》及相关司法解释，以物抵债协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗的，原则上有效。
- 若协议已明确约定第三方将其房屋抵偿给债权人以清偿债务，且该房屋权属清晰、无权利负担（如抵押、查封等），则协议具有法律约束力。
- 未履行时：债权人可依据协议要求第三方履行过户义务，或主张违约责任（如赔偿损失、支付违约金等）。若第三方拒不履行，债权人可起诉至法院，要求法院判决第三方履行协议或承担违约责任。
若协议被认定为“流质条款”或无效情形：
- 根据《民法典》第四百零一条，抵押权人在债务履行期限届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有（即流质条款无效）。若协议涉及此类约定，可能被认定无效。
- 若协议存在欺诈、胁迫、恶意串通损害第三人利益等情形，亦可能被认定无效。
- 无效后果：协议无效后，因该协议取得的财产应返还；不能返还或没必要返还的，应折价补偿；有过错的一方应赔偿对方损失。债权人可能无法直接依据协议要求第三方履行，但可主张返还财产或赔偿损失。
二、协议履行情况与债权人救济
第三方未履行协议的原因：
- 若因第三方主观原因（如反悔、拒不配合）未履行，债权人可起诉要求其继续履行或承担违约责任。
- 若因客观原因（如房屋被查封、权属争议）无法履行，债权人需根据具体情况选择救济方式：如解除协议并要求赔偿损失，或等待障碍消除后继续履行。
债权人已采取的措施：
- 若债权人已实际占有房屋，可主张“事实履行”并要求确认房屋权属（但需注意，占有本身不直接产生物权效力，需结合协议及法律规定综合判断）。
- 若债权人未占有房屋，且协议未明确约定过户时间或条件，债权人需先催告第三方履行，逾期未履行的再起诉。
三、诉讼策略与建议
起诉前准备：
- 收集协议原件、履行证据（如沟通记录、付款凭证等）、房屋权属证明等材料。
- 确认第三方身份信息及房屋现状（如是否被查封、抵押等）。
诉讼请求设计：
- 可同时主张继续履行协议（如要求过户）和赔偿损失（如逾期过户的违约金、律师费等）。
- 若协议无效或无法履行，可主张返还财产或赔偿损失。
风险提示：
- 若房屋存在权利负担或第三方无权处分，可能导致协议无法履行或被认定无效。
- 诉讼周期可能较长，需做好时间及成本准备。
四、特殊情形：债务人责任
若协议涉及债务人、债权人及第三方三方，且债务人未履行原债务，债权人亦可同时起诉债务人要求清偿债务，并主张第三方在协议范围内承担责任（如连带责任、补充责任等，需根据协议具体约定及法律规定判断）。
总结：债权人能否起诉第三方及获得救济，需结合协议性质、履行情况及法律规定综合判断。建议尽快咨询专业律师，根据具体情况制定诉讼策略，以维护自身合法权益。如有进一步问题，可直接向我咨询。