如果租赁期限超过20年双方继续履行租赁期限为-李英华律师

如果租赁期限超过20年双方继续履行租赁期限为-李英华律师｜法行宝

2026-01-14 房产纠纷

结论：若租赁期限超过20年，双方继续履行的情况下，超过20年的部分无效，租赁期限在法律上视为20年，且后续若继续租赁，每次续订的租赁期限也不得超过20年。以下是对此问题的详细分析：

一、法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这一规定旨在保护合同双方的权益，确保租赁物的合理利用以及市场环境的稳定。同时，该条款也明确了租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。

二、法律后果

超过部分无效：当租赁合同中约定的期限超过20年时，并非整个合同无效，而是仅超出20年的那部分期限不具有法律效力。例如，若甲乙签订了一份为期30年的房屋租赁合同，那么前20年的约定是有效的并受法律保护；但从第21年开始的10年租赁约定则无效。
视为不定期租赁与合同解除：超过20年的部分将被视为不定期租赁。在不定期租赁中，双方当事人均享有随时解除合同的权利。出租人在行使解除权时，需在合理期限之前通知承租人，以确保承租人有足够的时间做出安排和准备。
续租限制：租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同以延长租赁关系。然而，无论续租多少次，从最初签订合同开始计算的累计租赁期限仍不得超过20年。即每次续订的租赁期限，自续订之日起算，也不得超过二十年。

三、实际操作建议

审查合同条款：在签订租赁合同时，应仔细审查合同中的租赁期限条款，确保不超过法律规定的20年上限。
协商调整：如果合同中已经约定了超过20年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过20年的有效期限。
明确后续安排：对于超过20年后的租赁事宜，双方可以在合同中另行约定，如通过续订合同的方式继续租赁关系，但需注意每次续订的租赁期限也不得超过20年。
法律救济：如果因租赁期限问题发生争议，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。在处理此类纠纷时，法院或仲裁机构将根据法律规定认定超过部分的效力，并据此作出裁决。

在实际操作中，无论是签订新的租赁合同还是续订现有合同，当事人都应严格遵守《中华人民共和国民法典》关于租赁期限的规定，以确保自身权益的合法性和有效性。若您在房产租赁方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

关于租赁期限超过20年的约定问题，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的明确规定，我们可以进行如下详细解答：一、租赁期限的法定上限法律明确规定，租赁合同的期限不得超过二十年。这一设定旨在平衡出租人与承租人的利益，既保障出租人对租赁物的长期处分权和利用权，又防止承租人因长期占用租赁物而影响其市场流通和价值实现。二、超过20年部分的法律效力如果租赁合同中约定的期限超过了二十年，那么超出二十年的部分将不具有法律效力。例如，若合同约定租赁期限为30年，则前20年有效且受法律保护，双方需按照合同约定履行各自的权利和义务；而后10年则视为无效，出租人有权选择不再继续出租，承租人也不能以此为由要求强制履行租赁合同。三、租赁期限届满后的处理续订租赁合同：租赁期限届满后，双方当事人可以协商续订租赁合同。这是双方意思自治的体现，也是继续保持租赁关系的常见方式。续订期限的限制：然而，续订的租赁期限同样受到二十年的限制。即自续订之日起计算，新的租赁期限也不得超过二十年。这是为了确保租赁物的合理流转和更新，避免因过长的租赁期限而限制出租人的权益。四、实际操作建议签订合同时注意期限：在签订房屋租赁合同时，当事人应特别注意租赁期限的合法性，确保不超过法定的最长租赁期限。这可以避免因超出法定期限而导致合同部分无效所带来的法律风险。及时续订合同：如果租赁期限即将届满，且双方愿意继续保持租赁关系，应及时续订合同，并注意续订期限的合法性。这可以确保租赁关系的连续性和稳定性。咨询专业律师：如对租赁期限或其他合同条款有任何疑问，或需要进一步的法律帮助，建议及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供针对性的法律建议，确保自身权益得到妥善保护。举例说明：假设甲将一套房屋出租给乙，双方签订了为期25年的租赁合同。根据《民法典》第七百零五条的规定，该合同中的前20年租赁约定是合法有效的，甲乙双方需按照合同约定履行各自的权利和义务。然而，从第21年开始的5年租赁约定则是无效的。如果在这20年租赁期限届满后，甲和乙双方协商一致决定续订租赁合同，那么他们新约定的租赁期限从续订之日起同样不能超过20年。综上所述，当事人在签订和履行房屋租赁合同时，应严格遵守相关法律法规，特别是关于租赁期限的规定，以确保合同的合法性和有效性。

结论：在合同中约定20年租赁期限届满后租赁关系自动再延续，这种约定本身并不直接违反《民法典》中关于租赁期限不得超过二十年的规定，但需注意，自动延续的期限同样受到二十年的限制，且每次续订（包括自动延续视为的续订）的期限自续订之日起不得超过二十年。详细分析：法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这一规定明确了租赁期限的上限，旨在平衡出租人与承租人的利益，防止租赁关系长期固化。自动延续约定的合法性：双方在合同中约定20年租赁期限届满后租赁关系自动再延续，这种约定本身并不直接违反法律规定。然而，关键在于自动延续的期限是否也受到二十年的限制。从法律条文的精神出发，自动延续应视为续订合同的一种形式，因此同样应遵守不超过二十年的规定。自动延续后的租赁期限计算：若双方约定20年租赁期限届满后自动延续，那么从自动延续之日起，新的租赁期限应重新计算，且不得超过二十年。例如，若原租赁期限为20年，自动延续5年，则这5年是在新的二十年期限内的有效租赁，但若自动延续25年，则超出二十年的部分无效。实际操作建议：为避免法律纠纷，双方在签订租赁合同时，应明确约定自动延续的条件、期限以及续订后的总租赁期限（包括原租赁期限和自动延续期限）是否超过二十年。若双方希望长期保持租赁关系，可以考虑在租赁期限届满前，通过协商签订新的租赁合同，并明确新的租赁期限，以确保每次续订的期限均不超过二十年。法律后果：若双方约定的自动延续期限超过二十年，超出部分将被视为无效。这可能导致双方在租赁关系上的预期落空，甚至引发法律纠纷。在不定期租赁（如超过二十年的部分被视为不定期租赁）中，双方当事人均享有随时解除合同的权利。出租人在行使解除权时，需在合理期限之前通知承租人。总结与建议：双方在签订租赁合同时，应严格遵守《民法典》中关于租赁期限不得超过二十年的规定。若希望长期保持租赁关系，可以通过协商签订新的租赁合同来实现，但每次续订的期限均不得超过二十年。在约定自动延续条款时，应明确自动延续的条件、期限以及续订后的总租赁期限是否合法，以避免法律纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。

租赁期限超过20年部分无效后，若承租人继续使用且出租人未提出异议，双方之间并不直接构成不定期租赁关系，超过20年的部分仍然无效。以下从不同角度对此问题进行分析：一、法律条款的明确规定根据《民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这一条款明确规定了租赁期限的上限，以及超过该上限部分的法律效力。因此，从法律条文的角度来看，超过20年的租赁合同部分，无论承租人是否继续使用，出租人是否提出异议，均被视为无效。二、不定期租赁关系的构成要件《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”然而，这一条款的适用前提是“租赁期限届满”，且该“届满”应指的是在有效租赁期限内的届满，即不超过20年的租赁期限。对于超过20年的租赁合同，其“届满”并非指20年后的时间点，而是指整个租赁合同（包括无效部分）的预定结束时间。因此，不能简单地将超过20年的租赁合同在20年后的继续使用视为不定期租赁关系的构成。三、实际履行与法律效力的区分虽然承租人在超过20年的租赁期限后继续使用租赁物，且出租人未提出异议，但这并不改变超过20年部分无效的法律事实。实际履行行为不能作为认定超过20年部分有效的依据。法律对租赁期限的限制是为了维护租赁市场的秩序和稳定性，避免租赁期限过长可能导致的纠纷和不确定性。如果因为实际履行行为就认定超过20年部分有效，那么法律对租赁期限的限制将失去意义。四、实务操作中的建议对于出租人：在租赁期限即将达到20年时，应及时与承租人协商续订租赁合同或收回租赁物，以避免因超过20年部分无效而引发的纠纷。对于承租人：在签订租赁合同时，应仔细审查租赁期限条款，确保不超过法律规定的上限。若已签订超过20年的租赁合同，应在20年期限届满前与出租人协商续订或做好其他安排。结论：租赁期限超过20年部分无效后，若承租人继续使用且出租人未提出异议，双方之间并不直接构成不定期租赁关系。在实际操作中，双方应遵守法律规定，及时协商并处理相关事宜，以避免不必要的法律纠纷。如有任何法律问题，可以直接向我咨询。

结论前置：租赁合同期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不得超过二十年。详细分析：一、租赁合同期限的法律限制根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁合同的期限受到严格的法律限制，即任何租赁合同的期限都不得超过二十年。这一规定具有法律效力，意味着如果合同中约定的租赁期限超过了二十年，那么超出的部分是无效的，不受法律保护。例如，甲与乙签订了一份为期二十五年的租赁合同。在这种情况下，合同中的前二十年租赁约定是合法有效的，双方都应遵守，并受到法律的保护。然而，超出的后五年租赁约定则是无效的，若因此产生纠纷，法院将不会支持这部分的约定。二、租赁期限届满后的处理当二十年的租赁期限届满后，如果双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同。但需要注意的是，续订后的租赁合同期限，从续订之日起计算，同样不得超过二十年。这一规定旨在保护租赁双方的权益，避免因过长的租赁期限可能带来的不确定性和风险。三、实际影响与处理建议对出租人的影响：若租赁合同约定了超过二十年的期限，出租人在二十年后可能无法依据原合同条款约束承租人，如租金递增条款等。因此，出租人应合理规划租赁期限，避免因超过法定限制而导致权益受损。在续订合同时，出租人应确保新的租赁期限不超过二十年，以维护自身权益。对承租人的影响：承租人不能依据超过二十年部分的合同约定主张权利。在二十年期满后，若出租人不愿续租，承租人需做好搬离准备。承租人在签订合同时应充分考虑租赁期限，以避免未来可能出现的搬迁风险。同时，在续订合同时，也应确保新的租赁期限符合法律规定。租金与押金问题：对于已支付的超过二十年部分的租金和押金，双方应根据实际情况进行协商处理。通常，已支付的款项应按照有效租赁期限进行计算和退还。在处理租金和押金问题时，双方应保持沟通，确保处理过程公平、合理。违约责任：若因租赁期限问题导致合同无法继续履行或产生纠纷，违约方应承担相应的违约责任，包括赔偿对方因此造成的损失及承担其他法律责任。双方在签订合同时应明确违约责任条款，以便在发生纠纷时能够迅速、有效地解决问题。总结：在处理租赁合同期限问题时，双方应严格遵守《中华人民共和国民法典》的相关规定，确保合同内容合法有效。对于已签订的超过二十年租赁期限的合同，双方应协商解决并根据实际情况妥善处理，以维护各自的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论前置：租赁合同租期20年，20年到期后再续订租赁合同租赁期限20年，这样的续订行为本身并不直接违法，但需注意续订后的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年，且原合同中的“到期自动续租”条款无效。以下是对此问题的详细分析：一、法律规定与基本理解根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一法律条文清晰地界定了租赁合同的最长有效期限为二十年，并明确了在租赁期满后可以续订合同，但续订的期限同样受二十年限制。二、续订行为的合法性分析续订行为本身：租赁期限届满后，当事人有权根据双方意愿和实际情况，协商续订租赁合同。这种续订行为本身并不违反法律规定，是合法的。续订期限的限制：然而，续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。这意味着，如果原租赁合同已经履行了二十年，那么续订的合同期限最长也只能是二十年，不能再次约定一个超过二十年的租赁期限。 “到期自动续租”条款的无效性：在实践中，若租赁合同中包含了“租赁二十年到期后自动续期二十年”的条款，此类约定是违法的，因为它实质上规避了《民法典》对租赁合同最长期限的明确限制。此类自动续期的约定应认定为无效。三、实际操作建议协商续订：对于出租人和承租人而言，如果希望在租赁关系在合同到期后继续存续，应当在合同期限届满前进行协商，并在双方达成一致的基础上续订租赁合同。遵守法律规定：新的定期租赁合同仍需遵守《民法典》中关于二十年最长期限的规定。在签订续订合同时，双方应明确约定租赁期限，并确保该期限不超过二十年。避免自动续期条款：为了避免法律风险和纠纷，双方在签订租赁合同时应避免约定“到期自动续租”等类似条款。这些条款可能因违反法律规定而被认定为无效。四、法律后果与风险提示超过期限部分无效：如果续订的租赁期限超过了二十年，那么超过部分将不受法律保护，可能引发纠纷和损失。合同解除与赔偿：在租赁期限内，如果一方违反合同约定或法律规定，另一方有权解除合同并要求赔偿损失。因此，在签订和履行租赁合同时，双方应严格遵守法律规定和合同约定。综上所述，租赁合同租期20年到期后，双方可以协商续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。同时，应避免约定“到期自动续租”等类似条款，以确保租赁合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论：租赁合同续租超过20年的部分无效，但20年以内的部分仍然有效。租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不得超过20年。法律背景与分析：法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁合同的期限限制，旨在维护租赁市场的稳定性和公平性，保护双方的合法权益。超过20年部分无效的含义：如果租赁合同中约定的期限超过20年，那么超出20年的部分将被视为无效。这意味着，合同中关于超出20年租赁期限的条款不具有法律约束力。例如，一份租赁合同约定了25年的租赁期，那么前20年的租赁关系受法律保护，双方需按合同约定履行义务；而超出的5年部分则不具有法律效力，不受法律保护。租赁期限届满后的处理：当20年的租赁期限届满时，如果双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同。但需注意的是，续订后的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。这一规定适用于所有续订情况，无论之前合同的期限如何。实际操作中的建议：合同签订：在签订租赁合同时，双方应明确租赁期限，并确保其不超过20年，以避免因超出法定期限而导致部分条款无效。合同调整：对于已签订的超过20年期限的租赁合同，双方应认识到超出部分的无效性，并据此调整各自的权利和义务。例如，可以协商修改合同期限，或者就超出部分达成新的协议（但需注意，这种新协议同样不能违反20年的限制）。续订合同：租赁期满如需续租，应重新协商并签订新的租赁合同，同时严格遵守20年期限的限制。在续订合同时，双方可以就租金、租赁条件等事项进行重新协商，以达成新的共识。可能产生的法律后果：如果租赁合同中约定的期限超过20年，且双方未就超出部分达成新的有效协议，那么超出部分将无法得到法律的保护。在租赁期限届满后，出租人有权选择不继续出租超出20年的部分，而承租人则可能面临搬迁的风险。如果因租赁期限问题导致合同无法继续履行或产生纠纷，违约方应承担相应的违约责任，包括赔偿对方因此造成的损失及承担其他法律责任。总结：在处理租赁合同期限问题时，双方应严格遵守《民法典》的相关规定，确保合同内容合法有效。对于已签订的超过20年租赁期限的合同，双方应协商解决并根据实际情况妥善处理，以维护各自的合法权益。如果你在处理租赁合同过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

针对您提出的“租赁合同超过20年的部分怎么办”这一问题，以下是我为您提供的详细解答：首先，我们需要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋租赁合同的租赁期限是不得超过二十年的。这是法律对租赁期限设定的上限，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因过长的租赁期限而可能引发的各种法律风险和纠纷。一、超过20年部分的效力当租赁合同中约定的租赁期限超过二十年时，超出二十年的那部分约定将被视为无效。这意味着，虽然合同中的其他条款（如租金支付、房屋使用和维护等）在双方真实意思表示且内容不违反法律法规的强制性规定的前提下仍然有效，但超过二十年的租赁期限部分将不受法律保护。二、合同部分无效的处理在最初的二十年内：只要合同条款是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同在最初的二十年内仍然有效。双方需按照合同约定履行各自的义务，如按时支付租金、合理使用房屋等。超过二十年的部分：由于这部分约定无效，因此双方无需按照无效的条款履行义务。如果双方希望继续保持租赁关系，可以在二十年租赁期限届满后，通过协商重新签订租赁合同，并重新约定租赁期限及其他相关条款。三、租赁期限届满后的处理方式续订合同：二十年的租赁期限届满后，如果双方愿意继续保持租赁关系，可以选择重新签订租赁合同。此时，新的租赁期限同样不得超过二十年。双方可以在新合同中明确约定租赁期限、租金支付方式、房屋使用和维护等条款。终止租赁关系：如果双方不愿意继续保持租赁关系，可以在二十年租赁期限届满后终止合同。此时，双方需按照合同约定办理房屋交接手续，并结清相关费用。四、实际操作建议在签订合同时：当事人应特别注意租赁期限的合法性，确保不超过法定的最长租赁期限。如果合同中已经约定了超过二十年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过二十年的有效期限。在合同履行过程中：如果双方对租赁期限或其他合同条款有任何疑问或争议，建议及时咨询专业律师或相关机构，以确保自身权益得到妥善保护。在租赁期限届满前：如果双方希望继续保持租赁关系，应提前开始协商续订合同的事宜，以确保在租赁期限届满后能够顺利续订合同并继续履行租赁关系。综上所述，当租赁合同约定的租赁期限超过二十年时，超过部分无效。双方应严格遵守相关法律法规关于租赁期限的规定，并在合同履行过程中注意保护自身权益。如有任何疑问或争议，建议及时咨询专业律师或相关机构以获取帮助。

结论前置：租赁期限20年后，合同中的超出部分无效，但双方可以续签租赁合同。续签的租赁合同期限同样不得超过20年。详细解释与法律背景：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁合同的期限不得超过二十年，这是法律对租赁期限的明确上限设定。这一规定旨在平衡出租人与承租人的利益，确保租赁物的合理流转与更新，防止因过长的租赁期限而限制出租人的权益，同时也避免承租人因长期占用租赁物而影响其市场流通和价值实现。关于租赁期限超过20年的部分：如果租赁合同中约定的期限超过了20年，那么超出20年的部分将不具有法律效力。例如，若合同约定租赁期限为30年，则前20年有效且受法律保护，而后10年则视为无效。这意味着在超出的期限内，出租人有权选择不再继续出租，而承租人不能以此为由要求强制履行租赁合同。关于租赁期限届满后的续签：租赁期限届满后，双方当事人可以协商续订租赁合同，这是双方意思自治的体现。然而，续订的租赁期限同样受到20年的限制，即自续订之日起计算，新的租赁期限也不得超过20年。这一规定确保了租赁市场的稳定和健康发展，防止了因无限期续签而导致的租赁物长期被占用、市场流通受阻的情况。举例说明：假设甲将一套房屋出租给乙，双方签订了为期25年的租赁合同。根据《民法典》第七百零五条的规定，该合同中的前20年租赁约定是合法有效的，甲乙双方需按照合同约定履行各自的权利和义务。然而，从第21年开始的5年租赁约定则是无效的。如果在这20年租赁期限届满后，甲和乙双方协商一致决定续订租赁合同，那么他们新约定的租赁期限从续订之日起同样不能超过20年。法律建议：在签订租赁合同时，双方应明确约定租赁期限，并确保不超过法律规定的20年上限。如果租赁期限即将届满，双方有意续签，应提前进行协商，并明确续签的租赁期限，同样确保不超过20年。在租赁过程中，双方应遵守合同约定，履行各自的权利和义务，以维护租赁市场的稳定和健康发展。如有任何关于房产租赁的法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。

租赁合同的租期一般不得超过二十年。这是根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的明确规定，旨在保护合同双方的权益，确保租赁物的合理利用以及市场环境的稳定。以下是对这一规定的详细解释和可能涉及的相关情况：法律规定：根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。若合同中约定的租赁期限超出二十年，超出部分将被视为无效。这一规定适用于所有类型的租赁合同，包括但不限于房屋租赁、设备租赁等。续订租赁合同：当租赁期限届满时，当事人有权选择续订租赁合同以继续维持租赁关系。然而，续订的租赁期限同样不得超过二十年，自续订之日起算。这意味着，无论是首次签订还是后续续订，每次租赁合同所确定的租赁时长都必须严格遵守二十年的上限规定。书面形式要求：对于租赁期限六个月以上的租赁合同，法律要求必须采用书面形式进行签订。如果当事人未遵循这一规定，未能采用书面形式明确租赁期限，那么该合同将被视为不定期租赁。在不定期租赁关系中，双方当事人均享有随时解除合同的权利，但解除合同的一方需要在合理期限之前通知对方。法律后果：如果租赁合同中的租期超过了法律规定的二十年上限，超出部分将被视为无效。这可能导致合同双方在履行过程中产生纠纷，甚至需要诉诸法律途径解决。因此，在签订租赁合同时，双方应特别注意租赁期限的约定，确保符合法律规定。实际操作建议：在签订租赁合同时，双方应明确约定租赁期限，并确保不超过二十年。对于长期租赁关系，建议双方在合同中明确相关条款，如租金调整机制、租赁物维护责任等，以预防未来可能出现的法律纠纷。如果租赁期限较长或涉及重大利益，建议咨询专业律师进行审查和指导。作为龚卿律师，我擅长处理房产租赁等领域的法律问题，可以为你提供专业的法律咨询和帮助。综上所述，租赁合同的租期一般不得超过二十年，这是法律对租赁双方权益的保护。在签订合同时，双方应严格遵守这一规定，并明确约定相关条款以预防未来可能出现的法律纠纷。如果你有任何关于房产租赁或其他法律问题，可以直接向我咨询。

针对您提出的“租赁合同能否规定租20年期满再签合同续期五年”的问题，以下是我的详细解答：首先，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这是法律的强制性规范，旨在维护租赁市场的正常秩序和交易安全。基于这一法律规定，对于您提到的“租20年期满再签合同续期五年”的约定，我们可以进行以下分析：租赁期限的合法性：初始租赁期限为20年，这是符合法律规定的。期满后的续期五年，如果作为新的租赁合同来签订，也是符合法律规定的，因为每次续订的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。合同约定的有效性： “租20年”的约定是有效的，因为它没有超过法律允许的最长租赁期限。 “期满再签合同续期五年”的约定，如果理解为在20年租赁期限届满后，双方再协商并签订新的租赁合同，续租五年，那么这一约定也是有效的。但需要注意的是，这必须是在原租赁合同期限届满后，双方重新协商并签订新的租赁合同，而不是在原合同中直接约定自动续租。实际操作建议：在签订租赁合同时，应明确租赁期限，并遵守法律规定。如果双方有意在租赁期限届满后继续租赁，可以在原合同中约定续租的意愿，但具体的续租期限和条件应在租赁期限届满前通过协商并签订新的租赁合同来确定。综上所述，租赁合同可以规定租20年，并在期满后通过重新签订租赁合同来续期五年。但需要注意的是，续租必须是在原租赁合同期限届满后，双方重新协商并签订新的租赁合同，而不能直接在原合同中约定自动续租。这样做可以确保合同的合法性和有效性，避免不必要的法律风险和纠纷。

结论：初签租赁合同届满后长期续签超过二十一年的部分无效，但不影响二十一年以内（包括初签合同期限及续签至二十一年内的部分）的效力。法律分析：二十一年期限的法律性质：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。这一规定是法律的强制性规范，旨在维护租赁市场的正常秩序和交易安全。因此，无论是初签合同还是续签合同，其租赁期限均不得超过二十年。超过二十年的部分，将不被法律所认可和保护。合同效力的划分：若初签租赁合同届满后，双方续签合同且总期限超过二十一年，那么超出二十一年的部分将无效。例如，初签合同为十年，续签合同为十二年，总期限为二十二年，则超出的两年部分无效。但初签合同的十年和续签合同中的前十年（共二十年）是有效的，双方需按合同约定履行义务。租赁期限届满后的处理：当租赁期限（包括初签和续签的期限，但不超过二十年）届满时，若双方希望继续维持租赁关系，可协商续订租赁合同。但需注意的是，续订后的租赁期限自续订之日起亦不得超过二十年。实际操作建议：在签订和续签租赁合同时，双方应严格遵守法律规定，合理确定租赁期限，以避免不必要的法律风险和纠纷。若双方希望租赁期限超过二十年，可以考虑在二十年期限届满后重新签订租赁合同，但需确保新合同的租赁期限同样不超过二十年。若双方在合同中已约定超过二十年的租赁期限，虽然超出部分无效，但双方仍可通过协商解决因此产生的争议。然而，为减少麻烦和潜在风险，建议在合同签订之初即遵守法律规定。举例说明：假设初签租赁合同期限为五年，租赁期限届满后，双方续签合同，约定续签期限为十八年。那么，初签合同的五年和续签合同的十八年，总期限为二十三年。根据法律规定，超出的三年部分无效，但前二十年的租赁关系受法律保护。若双方希望在二十年后继续租赁，则需重新签订租赁合同，且新合同的租赁期限不得超过二十年。后续行动建议：若您在签订或续签租赁合同时遇到相关问题，或因租赁期限问题产生纠纷，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，提供详细的法律建议和解决方案。