结论概述：关于您提到的“兑换土地三十七年了，口头协议现在是否算数”的问题，这主要取决于口头协议的具体内容、双方当事人的行为以及相关法律法规的规定。一般情况下，如果口头协议内容合法且双方已实际履行多年，该协议在法律上仍可能被视为有效，但具体效力需结合实际情况判断。以下是对此问题的详细分析：
一、口头协议的法律效力
一般原则：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。因此，口头协议在法律上并非无效，只要其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且双方当事人意思表示真实，该口头协议即具有法律效力。
特殊情形：然而，对于涉及土地等不动产的权益变动，由于涉及重大财产权益，法律往往要求采用书面形式进行确认，以保障交易的安全和稳定。但此要求并非绝对，如果双方能够提供充分证据证明口头协议的存在及其内容，且该协议已实际履行多年，法院在审理时仍可能认可其法律效力。
二、实际履行对口头协议效力的影响
一方种地，一方建房且房屋外种地：从您描述的情况来看，双方已按照口头协议的约定，一方进行耕种，另一方进行建房并在房屋外进行耕种，这表明双方已实际履行了口头协议。这种实际履行行为在法律上往往被视为对口头协议效力的确认和强化。
长期履行与信赖利益保护：如果双方已持续履行口头协议多年，且在此期间未发生争议，那么从保护当事人信赖利益的角度出发，法院在审理时可能会倾向于认可该口头协议的效力。因为此时如果否认口头协议的效力，可能会对一方当事人的合法权益造成不公平的损害。
三、可能存在的法律风险与建议
证据收集与保存：尽管口头协议在法律上可能具有效力，但相较于书面协议，其证明难度较大。因此，建议您尽可能收集并保存与口头协议相关的证据，如双方当事人的陈述、证人证言、实际履行情况的记录等，以备不时之需。
考虑签订书面协议：为了避免未来可能出现的争议和纠纷，建议您与对方协商签订书面协议，明确双方的权利和义务。书面协议具有更强的证明力和稳定性，能够更好地保障您的合法权益。
法律咨询与诉讼准备：如果您对口头协议的效力存在疑虑或担忧，或者双方已因此产生争议，建议您及时咨询专业律师，了解相关法律法规和司法实践，并做好诉讼准备。在必要时，您可以向法院提起诉讼，请求确认口头协议的效力或解决相关争议。
总结与建议：口头协议在法律上并非无效，但其效力需结合具体情况判断。从您描述的情况来看，如果双方已实际履行口头协议多年且未发生争议，该协议在法律上仍可能被视为有效。但为了更好地保障您的合法权益，建议您考虑签订书面协议并咨询专业律师的意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。