如果没有新的物业公司接管小区原物业公司能撤除小区吗哪条法律有规定-彭文静律师

如果没有新的物业公司接管小区原物业公司能撤除小区吗哪条法律有规定-彭文静律师｜法行宝

2025-12-15 房产纠纷

原物业公司在没有新的物业公司接管小区的情况下，一般不能擅自撤除小区管理，但存在例外情形。以下从法律规定和实际操作两个角度进行分析：

法律规定角度

根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。同时，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。虽然条例并未直接规定原物业公司在没有新物业公司接管时不得撤离，但基于物业服务合同的连续性和业主生活的正常秩序考虑，原物业公司通常不能擅自撤离。

如果原物业公司擅自撤离，可能面临以下法律后果：

行政责任：根据《物业管理条例》第五十九条，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未通知业主委员会并报告物业所在地街道、乡镇人民政府物业管理主管部门、城市管理部门的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
民事责任：原物业公司擅自撤离可能构成违约，需要承担因违约给业主造成的损失赔偿责任。

实际操作角度

在实际操作中，如果原物业公司确实因各种原因无法继续提供服务，应当按照以下步骤进行：

提前通知：原物业公司应当提前通知业主委员会，并报告物业所在地街道、乡镇人民政府物业管理主管部门、城市管理部门，说明撤离的原因和计划。
协助选聘新物业：在撤离前，原物业公司应当协助业主大会选聘新的物业服务企业，并做好交接工作，确保小区管理的连续性。
妥善处理遗留问题：原物业公司应当妥善处理与业主之间的遗留问题，如物业费结算、公共设施维修等，避免给业主带来不必要的麻烦。

例外情形：如果小区确实无法选聘到新的物业服务企业，且原物业公司因特殊原因（如严重亏损、无法继续经营等）必须撤离，那么原物业公司应当在撤离前与业主委员会、相关部门充分沟通，并尽可能协助业主委员会采取应急措施，如临时聘请保安、保洁等人员，确保小区的基本生活秩序。但这种情况并不常见，且原物业公司仍需承担因撤离给业主造成的损失赔偿责任（如果存在过错的话）。

建议：如果您所在的小区面临原物业公司撤离的问题，建议您及时与业主委员会沟通，并联系相关部门（如物业所在地街道、乡镇人民政府物业管理主管部门、城市管理部门）寻求帮助。同时，您也可以咨询我，我会根据您的具体情况提供更详细的法律建议。

关于小区物业公司撤走前是否必须有新物业接手的问题，结论是并非绝对，但需遵循法定程序和合同约定，以避免法律风险和保障业主权益。以下从不同角度详细分析：法律层面：无强制要求新物业接手，但需履行法定程序根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业公司撤离小区通常需满足以下条件：合同终止或解除：若物业合同到期未续签，或双方协商一致解除合同，物业公司可依法撤离。提前通知义务：物业公司需提前通知业主大会或业主委员会，并配合做好交接工作（如移交物业资料、设施设备等）。无违法违规行为：若物业公司因严重违约（如服务不达标、挪用专项维修资金等）被解聘，需按合同或法律规定承担责任后撤离。关键点：法律未强制要求“必须有新物业接手”才能撤离，但若物业公司擅自撤离导致小区管理真空，可能面临行政处罚（如罚款、列入失信名单）或业主索赔。合同层面：需以物业合同约定为准若物业合同中明确约定“撤离前需确保新物业接手”或“未找到新物业前不得撤离”，则物业公司需遵守合同条款。否则，业主委员会可依据合同追究其违约责任。示例：若合同约定“物业公司撤离前需提前60日通知业主大会，并协助招标新物业”，则物业公司未履行该义务即撤离，可能构成违约。实践层面：建议协调新物业接手以避免纠纷尽管法律无强制要求，但从实践角度，物业公司撤离前协调新物业接手是更稳妥的做法：保障业主权益：避免小区因管理真空导致安全、卫生等问题。减少法律风险：若因撤离导致业主损失（如设施损坏、服务中断），物业公司可能需承担赔偿责任。维护行业声誉：妥善交接有助于物业公司树立良好形象，减少后续纠纷。业主委员会的应对措施若物业公司未协调新物业即撤离，业主委员会可采取以下措施：紧急招标：通过公开招标或协议方式选聘新物业，确保小区正常管理。临时托管：若无法立即选聘新物业，可委托社区或专业机构临时托管，费用由全体业主分摊。法律维权：若物业公司撤离导致损失，可向法院起诉要求赔偿（如物业费退还、损失赔偿等）。总结与建议物业公司：撤离前应履行法定程序和合同义务，尽量协调新物业接手，避免法律风险。业主委员会：提前规划物业选聘工作，建立应急机制，确保小区管理连续性。业主：若遇物业公司擅自撤离，可向当地房管部门投诉或通过法律途径维权。如有具体纠纷或合同条款需要分析，可直接向我咨询，我会结合实际情况提供更详细的法律建议。

针对您提出的小区物业撤离后没有新的物业公司如何进行交接的问题，这是一个涉及小区管理权转移和居民生活保障的重要环节。以下是我为您详细梳理的几种可能的接管方式及具体操作步骤：一、业主自行管理适用情况：这种方式特别适用于规模较小、业主积极性高且具备一定管理能力的小区。如果小区内的业主们愿意并有能力共同承担起物业管理的责任，那么自行管理将是一个不错的选择。具体操作与责任：成立管理团队：业主们需要通过业主大会选举产生一个管理团队，比如业主自管小组，来负责小区的日常运营和维护。明确职责分工：管理团队需要明确各自的职责分工，比如谁负责安保、谁负责保洁、谁负责绿化等，确保小区的各项服务都能得到有效落实。投入时间和精力：自行管理对业主的组织协调能力和专业知识要求较高，需要投入大量的时间和精力来确保小区的正常运转。二、新聘物业服务企业适用情况：对于有一定规模和管理需求的小区来说，新聘物业服务企业是更为常见的选择。这可以确保小区得到专业、全面的物业管理服务。具体操作步骤：成立或确认业主大会和业主委员会：如果小区还没有成立业主大会和业主委员会，那么需要先组织业主召开大会，选举产生业主委员会。招标选聘：业主委员会需要发布招标公告，吸引符合条件的物业服务企业前来投标。然后，评标小组会综合评估企业的资质、业绩、服务方案及报价等因素，选定最合适的企业。签订合同：业主委员会与中标的物业服务企业需要签订详细的服务合同，明确双方的权利义务、服务内容、标准及收费等事项。法律责任：业主委员会在招标、评标及合同签订过程中，必须确保整个过程的合法性和公正性，严格遵循相关法律法规及业主大会的决议。三、社区居委会代管适用情况：在无业主委员会且短期内难以选聘新物业服务企业的情况下，社区居委会可以代管小区。这通常是一种临时措施，用于确保小区的基本生活秩序不受影响。具体操作与责任：组织人员维护秩序：社区居委会需要组织人员来维护小区的基本生活秩序，比如进行临时保洁、安保等工作。寻找长期解决方案：代管只是临时措施，社区居委会需要积极寻找长期解决方案，比如协助业主成立业主委员会或选聘新的物业服务企业。四、业主委员会的核心作用在整个接管过程中，业主委员会扮演着核心角色。它需要承担起管理小区公共部分的责任，确保小区的正常运转和居民生活不受影响。同时，业主委员会的所有决策都应基于相关法律法规和业主大会的决议，确保决策的合法性和公正性。如果遇到复杂情况或法律纠纷，业主委员会还应及时咨询专业律师以获取具体法律意见和帮助。综上所述，小区物业撤离后没有新的物业公司进行交接时，业主们可以根据小区的实际情况选择合适的接管方式。无论选择哪种方式，都需要确保整个过程的合法性和公正性，以保障小区管理的平稳过渡和居民权益的有效保障。

结论：在小区没有新的物业管理公司的情况下，原物业管理公司是否可以继续服务或选择退出，并非完全由其单方面决定，而是需要依据相关法律法规、物业服务合同的具体条款以及小区业主的共同意愿来综合判断。分析如下：法律法规层面：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务合同是物业服务人（即物业管理公司）与业主之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的履行应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。若原物业管理公司与小区业主签订的物业服务合同中有明确约定合同期限，且在合同期限内未出现法定或约定的解除事由，则原物业管理公司应当继续履行合同，提供物业服务。若合同期限已满，且双方未续签合同，则原物业管理公司有权选择退出小区物业服务，但应当提前通知业主，并按照合同约定或法律规定办理相关交接手续。物业服务合同层面：物业服务合同是双方意思自治的体现，合同中通常会明确约定服务期限、服务内容、服务标准、费用支付等关键条款。若合同中明确约定了合同到期后自动续期或双方需协商续签等条款，则原物业管理公司是否继续服务需遵循合同约定。若合同中未明确约定合同到期后的处理方式，则双方应协商确定是否续签合同或寻找新的物业管理公司。小区业主共同意愿层面：小区业主作为物业服务合同的另一方主体，对物业管理公司的选择和服务质量享有监督权和决定权。若原物业管理公司服务不佳或业主对其不满意，业主可以通过业主大会或业主委员会等组织形式，决定是否续聘原物业管理公司或选聘新的物业管理公司。在小区没有新的物业管理公司的情况下，若业主大会或业主委员会决定继续聘请原物业管理公司，且原物业管理公司同意，则双方可以续签合同或达成新的服务协议。建议：对于原物业管理公司而言，若希望继续为小区提供服务，应提前与业主或业主委员会沟通协商，了解业主的意愿和需求，并按照合同约定或法律规定办理相关手续。对于小区业主而言，若对原物业管理公司的服务不满意或希望更换新的物业管理公司，应通过业主大会或业主委员会等合法途径表达意见和诉求，并按照相关规定和程序选聘新的物业管理公司。在整个过程中，双方应保持沟通顺畅、协商一致，以维护小区的和谐稳定和业主的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论：老物业想撤走但无新物业接手时，业主或业委会可先与老物业协商，要求其继续履行合同或明确撤离条件；若协商不成，可通过法律途径解决，同时积极寻找新物业或采取临时管理措施。以下是具体分析：审查物业服务合同首先需查看业主与老物业签订的物业服务合同，重点关注合同期限、终止条件、违约责任等条款。若合同未到期，老物业单方撤走可能构成违约，业主或业委会可要求其继续履行合同或赔偿损失；若合同已到期，老物业有权撤走，但需提前通知业主并配合交接。与老物业协商若合同未到期或老物业未履行通知义务，业主或业委会应主动与老物业沟通，明确其撤走原因（如亏损、管理困难等），并协商解决方案。例如，可要求老物业暂缓撤离直至新物业接手，或协商缩短交接期以减少对业主的影响。启动新物业选聘程序若老物业坚持撤走，业主或业委会需尽快启动新物业选聘程序。根据《物业管理条例》，选聘新物业需经业主大会表决通过，并签订书面合同。选聘过程中，可要求老物业提供必要协助（如移交资料、配合交接），确保新物业顺利入驻。临时管理措施在新物业未到位前，若小区管理出现真空，业主或业委会可采取临时措施，如：委托老物业短期继续管理（需签订补充协议）；自行组织业主提供基本服务（如保洁、安保）；向街道办、居委会申请协助，引入应急物业。法律途径若老物业拒不履行合同或擅自撤离导致业主损失，业主或业委会可向法院起诉，要求其承担违约责任（如赔偿损失、继续履行合同等）。诉讼时需提供合同、沟通记录、损失证据等材料。建议：优先通过协商解决，避免矛盾激化；选聘新物业时，明确服务标准、费用及违约责任，减少后续纠纷；日常管理中，建议业主或业委会定期评估物业服务质量，及时沟通问题，降低突发撤离风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作细节。

结论：新物业未到位时，老物业能否撤走需视具体情况而定，主要取决于物业服务合同的约定、业主大会的决议以及相关法律法规的规定。以下从不同角度进行详细分析：物业服务合同约定：合同期限与终止条件：首先，应查看老物业与业主或业主委员会签订的物业服务合同中关于合同期限和终止条件的约定。如果合同中明确规定了合同到期日，且未提及自动续期或特定终止条件，那么在合同到期后，老物业有权按照合同约定撤走，但应提前通知业主或业主委员会，并做好交接工作。提前解约条款：若合同中包含提前解约条款，且满足解约条件（如业主大会决议解聘老物业、老物业严重违约等），则老物业可以在满足条件后撤走。但同样需要提前通知，并完成交接手续。业主大会决议：解聘与选聘：根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主大会有权决定解聘或选聘物业服务企业。如果业主大会已经作出解聘老物业的决议，并选聘了新物业，那么老物业在接到通知后，应按照业主大会的要求撤走，并与新物业完成交接。决议程序：需要注意的是，业主大会的决议应符合法定程序，如提前通知业主、召开业主大会、进行投票表决等。如果决议程序存在瑕疵，老物业有权提出异议，并可能拒绝撤走。相关法律法规规定：交接义务：即使老物业因合同到期或业主大会决议而撤走，也负有与新物业进行交接的义务。这包括移交物业管理用房、相关设施设备、物业管理资料等。如果老物业未履行交接义务，可能面临法律责任。临时管理措施：在新物业未到位而老物业已撤走的情况下，为了保障小区的正常秩序和业主的合法权益，业主委员会或相关管理部门可以采取临时管理措施，如委托临时物业服务企业或自行组织管理。特殊情况处理：紧急情况：如果小区面临紧急情况（如自然灾害、安全事故等），且老物业是唯一能够提供紧急服务的主体，那么老物业在紧急情况下可能不得擅自撤走，而应继续提供必要的服务。协商解决：在老物业与新物业交接过程中，如果遇到争议或困难，双方应积极协商解决。必要时，可以寻求业主委员会、相关管理部门或法律途径的帮助。建议：对于业主或业主委员会而言，应提前规划物业服务企业的选聘与解聘工作，确保新物业能够按时到位，避免老物业撤走后出现管理真空。对于老物业而言，应严格遵守物业服务合同的约定和相关法律法规的规定，在撤走前完成交接工作，并保障业主的合法权益不受损害。如果双方在交接过程中遇到争议或困难，建议及时咨询专业律师或相关管理部门，以寻求合法合理的解决方案。如有任何进一步疑问或需要具体法律帮助，请直接向我咨询。

结论：原物业公司并非绝对不能撤场，但能否撤场需视具体情况及法律规定而定，法院在处理此类纠纷时，会综合考虑多种因素。一、原物业公司撤场的法律基础与限制在物业纠纷中，原物业公司能否撤场，首先需依据其与业主或业主大会签订的物业服务合同来判断。若合同中明确规定了服务期限及撤场条件，则物业公司需按合同约定执行。若合同未到期且未出现法定或约定的解除事由，物业公司擅自撤场可能构成违约，需承担相应的法律责任。然而，若合同已到期且未续签，或出现了合同约定的解除事由（如业主大会决定解聘原物业公司），则原物业公司有权撤场。但在此情况下，物业公司仍需履行一定的通知义务，并协助新物业公司或业主进行交接工作，以确保物业服务的连续性和稳定性。二、法院处理此类纠纷的考量因素当原物业公司与业主或业主大会就撤场问题产生纠纷并诉至法院时，法院会综合考虑以下因素来作出裁决：合同约定：法院会首先审查物业服务合同中的相关条款，判断原物业公司是否有权撤场以及撤场是否符合合同约定。业主利益：法院会考虑原物业公司撤场对业主利益的影响，如是否会导致物业服务中断、影响业主正常生活等。若撤场可能给业主带来不利影响，法院可能会要求原物业公司继续履行合同或采取其他补救措施。公平原则：法院在裁决时还会遵循公平原则，平衡原物业公司与业主之间的利益。例如，若原物业公司因业主未支付物业费而要求撤场，法院可能会要求业主支付欠费并承担一定违约责任，同时也会考虑原物业公司是否存在服务不到位等违约行为。三、相关法院案例参考在司法实践中，已有不少关于原物业公司撤场的法院案例。例如，在某些案例中，法院认为原物业公司在合同未到期且未出现法定或约定解除事由的情况下擅自撤场，构成违约，判决其继续履行合同或赔偿业主损失。而在另一些案例中，法院则认为原物业公司因业主长期拖欠物业费且经催告后仍未支付，有权解除合同并撤场。具体案例：某小区原物业公司与业主大会签订的物业服务合同约定服务期限为三年。在合同履行两年后，因部分业主长期拖欠物业费，原物业公司经催告后仍未收到欠费，遂决定撤场。业主大会对此表示反对，并将原物业公司诉至法院。法院经审理认为，原物业公司虽有权因业主拖欠物业费而解除合同，但需提前通知业主大会并协助进行交接工作。因原物业公司未履行通知义务且未协助交接，法院判决其继续履行合同至新物业公司入驻为止，并赔偿业主因此产生的损失。四、建议与风险提示对于业主而言，若遇到原物业公司擅自撤场的情况，应及时与物业公司沟通并要求其继续履行合同或采取补救措施。若沟通无果，可向业主大会或相关部门反映情况，并考虑通过法律途径维护自身权益。对于原物业公司而言，若需撤场，应提前与业主或业主大会沟通并履行通知义务，同时协助进行交接工作。若擅自撤场可能面临法律责任和声誉损失。若您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。

核心结论：若没有新的物业公司接管，原物业公司要合法退场且避免处罚，关键在于按照法定程序进行交接，并与相关方做好沟通协调。以下从不同方面详细阐述：原物业公司自身应采取的措施提前规划与沟通原物业公司在合同到期或决定退场前，应提前与业主委员会（若小区有业委会）进行充分沟通。告知其退场的原因、时间安排等关键信息，共同商讨后续物业服务的衔接问题。例如，提前三个月书面通知业委会，说明因经营亏损等原因无法继续提供服务，希望业委会尽快启动新物业的选聘程序。若小区没有业委会，原物业公司应与社区居委会或当地房管部门取得联系，汇报退场计划，寻求指导和协助，确保退场过程有序进行。做好资料和财产交接资料交接：原物业公司需整理并移交与物业管理相关的各类资料，包括但不限于业主信息、设备设施维护记录、物业费收支明细、公共部位维修基金使用情况等。这些资料的完整移交对于新物业顺利开展工作至关重要，也是原物业公司避免因资料缺失而被处罚的关键。例如，设备设施的维护记录可以帮助新物业了解设备的运行状况和维修历史，制定合理的维护计划。财产交接：对小区内的公共财产进行清点造册，如办公设备、清洁工具、绿化设施等，并与接收方进行核对确认后办理交接手续。确保公共财产不流失、不损坏，避免因财产问题引发纠纷和处罚。维持正常服务至退场在没有新物业公司接管期间，原物业公司不能擅自停止服务，应按照合同约定或相关法律法规的要求，维持小区的基本物业管理服务，如安保、保洁、设备设施的基本运行维护等，直到正式退场。若擅自停业，可能会面临行政处罚，如罚款等。例如，因原物业擅自停业导致小区垃圾无人清理、安保缺失，给业主生活造成严重影响，房管部门可依据相关规定对其进行处罚。应对可能面临处罚的情况了解处罚依据和标准原物业公司要熟悉当地关于物业管理退场的法律法规和政策文件，明确哪些行为可能会受到处罚以及处罚的具体标准。例如，某些地区规定，物业公司在未完成交接手续前擅自撤离小区，将被处以一定金额的罚款，并可能影响企业的信用评级。积极配合调查和处理如果房管部门或其他相关部门对原物业公司的退场行为展开调查，原物业公司应积极配合，提供相关的资料和证据，如实说明情况。例如，若被怀疑擅自停业，原物业公司可提供在退场期间仍安排人员进行基本服务的记录、照片等证据，证明自己并非擅自停止服务。寻求法律救济（如有必要）若原物业公司认为相关部门的处罚决定不合理或存在错误，可以在法定期限内依法申请行政复议或提起行政诉讼，维护自身的合法权益。例如，原物业公司因不可抗力因素导致无法按时完成交接手续，但被房管部门处罚，此时原物业公司可以通过法律途径要求撤销或变更处罚决定。

原物业公司撤场时，一般不能随意拆走物业设施或设备，但具体能否拆走需视情况而定。以下从不同角度为您详细分析：物业设施或设备的所有权归属若物业设施或设备属于全体业主共有：根据《物业管理条例》及相关法律规定，小区内的公共设施、设备，如电梯、消防设施、绿化设施等，通常属于全体业主共有。原物业公司在撤场时，无权将这些设施或设备拆走或带走，否则可能构成对业主共有财产的侵害，需承担相应的法律责任。若物业设施或设备属于原物业公司所有：在某些特殊情况下，如物业公司自行投资安装了某些设施或设备，且这些设施或设备并未纳入业主共有财产范围，那么原物业公司在撤场时，理论上可以拆走这些设施或设备。但这种情况较为少见，且需确保拆走行为不会损害业主的合法权益或影响小区的正常使用。物业服务合同的约定物业服务合同是物业公司与业主之间约定服务内容和权利义务的重要文件。如果合同中明确规定了物业公司在撤场时需移交哪些设施或设备，以及不得拆走哪些设施或设备，那么双方应严格按照合同约定执行。若合同中未明确约定，但根据行业惯例或公平原则，某些设施或设备应视为业主共有财产，原物业公司也不应拆走。法律后果与责任承担如果原物业公司擅自拆走属于业主共有的物业设施或设备，业主有权要求物业公司恢复原状、赔偿损失，并可能向相关部门投诉或提起诉讼。在极端情况下，如果原物业公司的行为构成犯罪（如盗窃罪），还可能面临刑事责任的追究。建议与行动指南：对于业主：在物业公司撤场时，应仔细审查物业服务合同，明确哪些设施或设备属于业主共有财产。同时，可以组织业主委员会或相关代表与物业公司进行沟通，要求物业公司按照合同约定或法律规定移交相关设施或设备。对于原物业公司：在撤场前，应仔细审查物业服务合同，明确自己的权利和义务。如果确实需要拆走某些设施或设备，应提前与业主进行沟通，并确保拆走行为不会损害业主的合法权益或影响小区的正常使用。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。

结论：新物业入驻后，是否需要更换人员取决于多种因素，包括原物业人员的合同状况、新物业的用人政策以及相关法律法规的规定。以下是对此问题的详细分析：原物业人员合同状况：如果原物业人员与物业公司签订的劳动合同尚未到期，且合同中未规定物业公司变更时合同自动终止或变更的条款，那么新物业在接手后，原则上应继续履行原合同，即继续雇佣这些人员，除非双方协商一致解除合同或存在法定解除情形。如果原物业人员的劳动合同已到期或存在其他法定解除情形（如严重违反公司规章制度、不能胜任工作等），新物业则有权根据自身需求决定是否续聘或更换人员。新物业的用人政策：新物业在入驻后，可能会根据自身的经营策略、管理需求以及人员配置情况，对原物业人员进行评估，并决定是否继续留用。这包括考虑人员的专业技能、工作经验、工作态度以及与新物业文化的契合度等因素。如果新物业决定更换部分或全部原物业人员，应依法与这些人员解除劳动合同，并支付相应的经济补偿（如适用）。同时，新物业也需确保在更换人员过程中不违反相关法律法规，如劳动法、劳动合同法等。相关法律法规的规定：根据《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律法规，用人单位与劳动者建立劳动关系后，应依法签订书面劳动合同，并明确双方的权利和义务。在物业公司变更的情况下，新物业应继承原物业与劳动者之间的劳动合同关系，除非双方协商一致或存在法定解除情形。如果新物业在接手后未经合法程序擅自更换人员，可能面临法律责任，包括支付违法解除劳动合同的赔偿金等。建议与行动指南：对于原物业人员而言，如果担心新物业入驻后自己的工作受到影响，可以主动与新物业沟通，了解其用人政策和计划，并表达自己的意愿和诉求。对于新物业而言，在入驻前应充分了解原物业人员的合同状况和工作表现，制定合理的用人计划，并依法与原物业人员协商处理劳动合同关系。如果双方在人员更换问题上存在争议或纠纷，可以寻求劳动仲裁或诉讼等法律途径解决。如有任何进一步的问题或需要更具体的法律建议，请直接向我咨询。

针对您提出的“物业公司不再管理小区，申请退出管辖的小区该如何做”的问题，以下是我为您提供的详细解答：首先，物业公司退出小区管理需遵循一定的原则和程序，以确保业主的基本生活秩序不受影响，并维护物业服务市场的稳定。根据山西省住房城乡建设厅等联合印发的《住宅小区物业服务企业退出办法(试行)》以及其他相关法规，物业公司退出小区管理应遵循以下步骤：一、明确退出原因并通知相关方物业公司应明确退出小区管理的原因，如合同到期未续约、协商解除或业主依法解除等。在决定退出后，物业公司应及时通知业主大会、业委会（物管会）以及街道（乡镇）等相关方，确保信息的透明和及时传递。二、依法进行交接工作资料清理：物业公司应在规定时间内完成小区管理相关资料的清理和整理工作，确保资料的完整性和准确性。签订退管协议：与业主大会或业委会（物管会）签订退管协议，明确双方的权利和义务，以及退出后的相关事宜。办理承接查验手续：按照相关规定，办理物业承接查验手续，确保小区设施设备的完好和正常运行。三、履行告知和交接义务物业公司不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务，必须履行相应的告知和交接义务。这包括向业主大会、业委会（物管会）以及街道（乡镇）等报告退出计划，并按照规定的时间节点完成交接工作。四、接受监督并配合过渡工作在退出过程中，物业公司应接受街道（乡镇）以及住房城乡建设（房屋管理）部门的监督，确保退出程序的顺利进行。同时，物业公司应配合街道（乡镇）指导居（村）民委员会组织的临时过渡工作，保障小区基本卫生和秩序。五、承担相应责任如果物业公司未按规定履行退出程序，如擅自撤离、停止服务或未履行告知和交接义务等，将可能面临行政处罚，包括推送不良行为记录、责令限期改正、罚款等措施。六、特殊情况处理在物业公司退出后、新物业服务企业接管前，如果小区出现管理真空，街道（乡镇）应指导居（村）民委员会组织临时过渡工作，相关费用由业主共同承担。综上所述，物业公司退出小区管理需遵循一定的原则和程序，确保业主的基本生活秩序不受影响，并维护物业服务市场的稳定。希望以上解答能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的咨询，请随时告诉我。

结论前置：物业公司不干了，小区业主在特定情况下是可以起诉原物业公司的。详细分析：物业服务合同关系：业主与物业公司之间通常存在物业服务合同关系，这是双方权利义务的基础。如果物业公司未按照合同约定提供服务，或者服务存在严重瑕疵，业主有权依据合同条款要求物业公司承担违约责任。在物业公司不干了，即提前终止服务合同的情况下，如果这种终止没有合法依据或未按照合同约定的程序进行，业主可以起诉物业公司要求其承担违约责任，包括赔偿因提前终止合同给业主造成的损失。物业服务质量问题：如果物业公司在服务期间存在服务质量问题，如未及时维修公共设施、未保持小区环境整洁等，且这些问题在物业公司不干了之后仍然存在或未得到妥善解决，业主可以起诉物业公司要求其承担相应的责任。这种情况下，业主需要提供证据证明物业公司的服务质量问题，以及这些问题给自己造成的损失或不便。物业费退还问题：如果物业公司不干了，且业主已经预交了物业费但未享受完相应的服务，业主有权要求物业公司退还剩余的物业费。如果物业公司拒绝退还，业主可以通过法律途径起诉物业公司，要求其退还剩余的物业费及可能产生的利息或违约金。其他特定情况：除了上述情况外，如果物业公司的不干了行为还涉及其他违法行为，如侵占业主共有财产、挪用专项维修资金等，业主也可以起诉物业公司要求其承担相应的法律责任。法律建议：在起诉原物业公司之前，业主应首先收集相关证据，如物业服务合同、物业费缴纳凭证、物业公司服务质量问题的照片或视频等，以证明自己的主张。业主可以咨询专业律师（即我，林卫律师，专注于经济纠纷、房产纠纷领域），了解具体的法律程序和诉讼策略，以提高诉讼的成功率。在诉讼过程中，业主应积极配合法院的调查和审理工作，如实陈述事实、提供证据，以维护自己的合法权益。可能法律后果：如果业主的起诉得到法院的支持，物业公司可能需要承担违约责任、赔偿损失、退还物业费等法律后果。如果物业公司拒不履行法院判决，业主可以申请法院强制执行，以维护自己的合法权益。