关于“先租后抵，签协议能否破除抵押不破租赁”的问题，结论前置如下：
- “先租后抵”本身不直接导致“抵押不破租赁”原则的失效。但若租赁合同中有特别约定，且该约定不违反法律强制性规定，可能在一定程度上影响抵押权实现时租赁关系的处理。然而，这种影响并不等同于“破除”抵押不破租赁的原则，而是基于合同自治原则对双方权利义务的特别安排。
- 抵押权实现时，租赁关系可能因所有权变动而受到影响。尽管“抵押不破租赁”原则在一般情况下保护承租人的权益，但在抵押权实现导致所有权变动时，新的所有权人可能根据具体情况要求解除或继续履行租赁合同。
详细分析如下：
一、法律原则与规定
“抵押不破租赁”原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一原则旨在保护承租人的合法权益，确保租赁关系的稳定性。
抵押权实现时的处理：
- 当抵押权人实现抵押权时，若租赁关系存续可能影响抵押物的变现价值或增加处置难度，抵押权人有权要求解除租赁合同或就租赁关系的处理与承租人进行协商。此时，需综合考虑抵押权设立时间、租赁合同签订时间、双方当事人的过错程度以及租赁合同中的特别约定等因素。
二、“先租后抵”对租赁合同的影响
租赁合同的有效性：
- “先租后抵”并不直接导致租赁合同无效。只要租赁合同符合法定形式要件（如书面合同）且不存在其他无效情形，其效力仍应得到认可。
抵押权实现时的风险：
- 实践中，“先租后抵”可能导致承租人在抵押权实现时面临租赁关系终止的风险。例如，抵押物被拍卖后，新买受人可能要求承租人腾退房屋。但这一风险并非绝对，而是取决于多种因素的综合考量。
三、协议约定对租赁关系的影响
合同自治原则：
- 根据合同自治原则，双方当事人在租赁合同中可以就抵押权实现时租赁关系的处理进行特别约定。这种约定只要不违反法律强制性规定，即具有法律效力。
特别约定的效力：
- 若租赁合同中明确约定了抵押权实现时租赁关系的处理方式（如提前终止合同、继续履行合同但调整租金等），则双方应按照约定履行。这种约定在一定程度上可能影响“抵押不破租赁”原则的适用，但并不等同于“破除”该原则。
四、实践建议与注意事项
审查抵押情况：
- 承租人在签订租赁合同前，应主动查询租赁物的抵押状况，避免潜在风险。若租赁物已存在抵押，应谨慎考虑租赁期限、租金支付方式等条款，以降低未来可能发生的纠纷风险。
明确约定条款：
- 在租赁合同中明确约定抵押权实现时对租赁关系的影响及处理方式。例如，可以约定在抵押权实现时，出租人应提前通知承租人，并协商解决方案；或约定在特定条件下，承租人有权提前解除合同并要求出租人承担违约责任等。
及时寻求救济：
- 若因“先租后抵”导致权益受损，承租人应及时咨询专业律师并依法维权。例如，可以依据《民法典》等相关规定主张权利救济，如要求出租人承担违约责任、赔偿损失等。
总结来说，“先租后抵”本身并不直接导致“抵押不破租赁”原则的失效。但双方当事人在租赁合同中的特别约定可能在一定程度上影响抵押权实现时租赁关系的处理。因此，在签订租赁合同时，双方应充分考虑各种可能的风险因素，并明确约定相关责任和权利，以避免未来可能发生的纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。